나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514611 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "부평시장역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 13층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽: 외장타일 및 스톤코트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "업무시설 및 공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금200,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514611 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 주

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물명: 위너스빌2

* 준공일: 2013년 04월 04일

* 총 층수: 13층 (본건: 2층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 전용 면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

* 토지 면적: 9.67㎡ (약 2.93평)

* 토지 지분: 9.67㎡ (약 2.93평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

* 인천1호선 "부평시장역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 인접해 있습니다.

* 차량 출입이 용이하며, 본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 장방형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 01월 18일 서산세무서장 압류 (갑10)

* 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 (갑12)로 진행 중입니다.

* 등기부상 채권 총액: 200,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(을5)으로 보증금 200,000,000원의 여 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인 현황 정보에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(여 )이며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 01월 17일, 확정일자 2021년 12월 28일, 배당신고일자 2023년 12월 28일, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨"이라는 단서가 있습니다.

* 또한, "특이사항" 및 "특수물건정보"에는 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있어, 임차인의 대항력 유무에 대한 혼선이 있습니다.

* 결론: 임차인의 대항력 유무 및 HUG와의 계약 조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 위 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 상기 임차인 권리에 대한 최종적인 인수 여부는 상세 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 부평동은 부평시장역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 상권 잠재력

* 부평역과의 연계성 및 부평시장 상권의 활성화를 고려할 때, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 지역 내 공급 물량 추이를 파악하여 과잉 공급 여부를 점검할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다수의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 부평시장역 및 부평역 주변에 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

* "상대보호구역"으로 지정된 지역이 있어, 교육 환경 보호 관련 법규가 적용될 수 있습니다. (본건 직접 영향 여부 확인 필요)

5.3. 주변 환경

* 주변이 공동주택, 업무시설, 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 업무 환경으로서는 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 대항력 문제

* '대항력 있는 임차인' 문구와 '대항력 없음' 기재 간의 모순이 존재합니다. HUG의 확약서 내용이 명확하게 소멸을 보장하는지 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력이 인정될 경우, 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경' 문구는 HUG와 임차인 간의 계약 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 이에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당하므로, 외국인 또는 해당 목적의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 추가적인 건축 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

* Google 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 1호선 부평시장역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변에 상업 및 업무시설이 발달해 있어 입지 조건은 우수한 편입니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 가장 큰 관건은 '대항력 있는 임차인' 문구와 '대항력 없음' 기재 간의 모순입니다. HUG로부터 말소 동의 확약서가 제출되었다 하더라도, 실제 매각 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 따라서, 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 해당 임차권 문제에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능한 거리로 직주근접 수요 기대.

* 상업/업무 복합 지역: 부평의 중심 상업 지구와 인접하여 꾸준한 임대 수요 예상.

* HUG 관련 권리: 채권자인 HUG가 경매를 진행하고 있으며, 임차권 관련하여 HUG의 확약서가 제출된 점은 권리 소멸에 대한 긍정적 신호일 수 있으나, 최종 확인 필수.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 면적(50~60㎡)의 부평구 부평동 지역 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 정보에 따르면, 대략 1억 8천만 원 ~ 2억 원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 7천7백만 원으로, 현재 시세 대비 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 만약 임차권이 말소되지 않고 인수될 경우, 실질적인 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아져야 합니다.

* 임차권 문제가 명확히 해결되어 말소된다는 전제 하에, 현 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여 1억 6천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 이는 잠정적인 금액이며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.