나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514636 [1] 인천광역시 부평구 부평동 452-23 진흥빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린상가, 아파트, 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서 (사용승인 2000.10.14) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 452-23 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514636 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 452-23 진흥빌라 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인 2000.10.14)

건물 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

건물 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 137,000,000원

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.88㎡ (약 16.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트, 유사한 형태의 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (1호선 부평역 인근)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 부평동 452-23: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑17 (2021-11-23): 소유권이전 (권리자: 윤정희)

* 갑18 (2022-01-28): 소유권이전 (권리자: 강호경, 매매 금163,000,000원)

* 을11 (2024-02-13): 주택임차권 (권리자: 정민채, 권리금액: 금163,000,000원) - 말소 예정 (물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리에서 제외될 예정)

* 갑19 (2025-12-11): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 163,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정민채)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

"인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으며, 임차인에게 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 부평구는 인천 내에서 서울 접근성이 우수하고 상업 시설이 발달한 지역으로 평가받고 있습니다. 7호선 연장, GTX-B 예정 등 개발 호재가 있으며, 일자리 및 학군도 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 롯데마트, CGV, 아울렛 등이 인근에 위치하고 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 중학교가 소재하고 있으며, 부평구 내 학업 성취도가 비교적 높은 지역에 속합니다.

5.3. 기타

소음, 악취 등 환경 관련 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 뉴스 기사에서는 소각장, 하수 처리장 등이 친환경 공원 및 문화 공간으로 재탄생하는 사례가 언급되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인에게 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있는 것으로 확인되나, 최종적으로 모든 권리가 말소되는지 여부를 경매 절차를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 법규 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 기간 종료 후에는 토지 거래의 제한이 해소될 예정입니다.

6.3. 기타

건축물 사용승인일이 2000.10.14.로 비교적 오래된 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이며, HUG의 보증 관련 사항이 정리될 예정으로 경매 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 만료 예정 등 법규 제한 사항을 염두에 두어야 합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천의 핵심 지역인 부평구 내에 위치하여 향후 개발 가치 상승 기대.

* 지하철 1호선 부평역 등 대중교통 이용 편리.

* 주변 근린상가, 대형마트, CGV 등 생활 편의시설 풍부.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약으로 권리관계 명확.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 시세 상승 여력 높음.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 1일 및 2일 기준으로 인천 부평구에서 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 평당 약 600만원에서 1900만원 사이로 나타났습니다. 본건 건물의 전용면적은 54.88㎡ (약 16.60평)이며, 건물 연식이 2000년식임을 감안할 때, 최근 거래된 2015~2016년식 매물들의 가격 수준을 참고하되, 본건 건물의 연식을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 137,000,000원을 기준으로, 주변 시세 분석 결과 (평당 약 1435만원 ~ 1906만원)를 반영하여 예상되는 적정 시세는 약 2억 4천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시세, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 210,000,000원으로 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 153% 수준이며, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.