나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514626 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 14층1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원"북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물(통칭 주안웰가) 내 14층 1408호로서, (2014.02.04 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장 상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지와 등고평탄한 세로장방형 토지로서, 공동주택(아파트,오피스텔 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광로의 간선도로(주안로)와 접하며, 서측으로 세로의 지선도로(주안중로50 번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 115-1 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20) (미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 115-11 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514626 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1, 주안웰가 14층1408호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

* 토지면적: 12.84㎡ (약 3.89평)

* 건물면적: 65.90㎡ (약 19.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수조건 변경

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1번지 일대로, "인천가정법원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대로서 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측으로 광로(주안로), 서측으로 지선도로(주안중로50번길)에 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 대상 토지(주안동 115-1, 115-11)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 현황: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물(통칭 주안웰가) 내 14층 1408호이며, 2014년 2월 4일 사용승인되었습니다. 건물은 지하 주차장을 포함한 공동주택 및 오피스텔 용도로 사용 중입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 현재 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 12일자 부평세무서장의 압류 등기입니다.

* 후순위 권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 다수 존재하여, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권 (을구 5번): 이수빈 임차인의 주택임차권 등기(보증금 195,000,000원, 전입 2022.06.02, 확정 2022.05.13)가 존재합니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되었으나, "주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨"이라고 명시되어 있어, HUG의 동의가 있다면 해당 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다. (HUG가 채권자이자 보증기관이므로, HUG의 인수조건 변경과 연관된 사항입니다.)

* 기타 임차인: 남초원 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로, 전입일자(2025.03.10)가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

* 인수되는 보증금: 위 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천 미추홀구 주안동 일대는 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 배후 수요: 인근의 다수의 공동주택 및 업무시설, 그리고 인천가정법원 등 공공기관의 이용객을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수하며, 이는 오피스텔의 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 시가지경관지구 등은 향후 지역 발전 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주안로(광로) 및 주안중로50번길(지선도로)에 인접하여 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 상대보호구역이 일부 포함되어 있어, 해당 지역의 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 보증금에 대한 인수 조건 변경을 제시한 상황입니다. HUG의 정확한 인수 조건 및 말소 동의 여부에 따라 최종적인 인수 금액에 변동이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 서류 및 고지 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인일 경우 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 취득 과정에서 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 오피스텔로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 인천가정법원 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, HUG와 관련된 임차권 인수 여부 및 조건 변경 사항에 대한 세부 확인이 필수적입니다. HUG의 말소 동의가 있다면 권리상의 부담은 줄어들 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 주안동 중심 상업지역 인근으로, 지역 내에서 높은 가치를 지닌 위치입니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 연식이 짧아 즉시 임대 및 사용이 가능하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 다양한 편의시설: 주거 및 상업시설 혼합 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 인천 미추홀구의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 감정가 201,000,000원 대비, 본 건과 유사한 면적(약 65.90㎡)의 인천 미추홀구 주안동 소재 오피스텔 시세는 현재(2026년 7월) 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가가 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 종합 판단: HUG의 임차권 말소 동의가 확실하다는 전제 하에, 현재 시세를 반영하고 경매 취득에 따른 부대 비용을 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

* 적극적 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* (상기 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 법원 고지 내용 확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.