나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514577 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 내 제10층 제1002호 외벽: 화강석 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514577 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 10층1002호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평), 토지지분: 9.946㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 74.57㎡ (약 22.56평), 건물지분: 74.57㎡ (약 22.56평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건지 북측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 주택용도 취득에 대한 제한사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (2017-07-21) 김용중

* 소유권이전 (2017-08-03) 인길환

* 소유권이전 (2021-02-09) 권영만 (매매)

* 압류 (2022-05-04) 동안산세무서장 (말소기준권리)

* 가압류 (2022-09-26) 주택도시보증공사 (채권액: 2,071,000,000원) (말소)

* 압류 (2025-03-24) 남동세무서장 (말소)

* 강제경매 (2025-12-09) 주택도시보증공사 (채권액: 246,000,000원) (말소) - 본건 경매개시결정

* 말소기준권리: 2022년 5월 4일 동안산세무서장의 압류이며, 본건 경매개시 결정등기보다 선순위에 있는 권리는 없어 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* * 김 : 전입일자 2024-11-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* * 임정아 (주택도시보증공사): 전입일자 2021-01-18, 보증금 246,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (확정일자 2020-12-31, 배당신고일자 2023-02-13)

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동은 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포되어 있어 다양한 수요를 흡수할 수 있는 지역입니다.

* 주변에 부평중학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 형성 또한 가능합니다.

* 상업시설과의 혼재로 인해 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 10층에 위치하며, 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인 관련 보증을 제공한 상황으로, 임차권의 소멸 여부가 중요했습니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일부로 허가구역 지정이 만료될 예정이나, 잔금 납부 시점 등을 고려하여 최종 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 보증금 인수 부담도 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 양호합니다.

* 감정가 270,000,000원 대비 최근 실거래가(약 19,500만원 ~ 21,800만원)가 낮은 편이어서 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 투자 리스크를 낮추는 요인입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박했다는 점은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 거래된 실거래가와 비교 시, 감정가가 높게 책정되어 있어 경매 낙찰가를 시장가에 근접하게 낮출 수 있는 여지가 있습니다.

* 안정적인 입지 및 수요: 오피스텔, 아파트, 상업시설이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 특이 임차권도 소멸 처리될 것으로 예상되어 투자 리스크가 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 70㎡ 내외)의 거래가는 19,500만원에서 21,800만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물 면적은 74.57㎡로, 최근 거래된 71.4㎡(19,800만원) 및 69.93㎡(19,500만원 ~ 21,800만원)보다 다소 넓습니다.

* 10층이라는 층수를 고려할 때, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정할 때 현재 시장가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 할인율을 확보하고, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 약 220,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 최근 실거래가 범위 상단에 포함되며, 경쟁 입찰 시 충분히 고려해볼 만한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.