나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72809 [1] 경기도 남양주시 호평동 711 호평마을우림필유 106동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 <판곡초등학교> 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건 중 제13층 제1303호로서 (사용승인일 : 2005.12.30.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문) 창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '아파트'로 이용 중임. (방3, 욕실2, 거실 및 주방 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사의 부정형 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(판곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72809 (1)

소재지: 경기도 남양주시 호평동 711 호평마을우림필유 106동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 395,000,000원

토지면적: 50.93㎡ (약 15.41평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물면적 (분양면적): 약 107.16㎡ (약 32.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2005년 12월 30일

총 층수: 15층 중 13층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 판곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지 형상 및 이용상태:

남하향 완경사의 부정형 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(판곡초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택).

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 한국자산관리공사의 근저당으로, 접수일자는 2020년 8월 31일이며, 권리금액은 176,000,000원임.

총 채무액:

등기부상 확인되는 채무 총액은 약 507,740,000원임.

소멸 예정 권리:

본 물건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 근저당: 한국자산관리공사 (176,000,000원)

* 근저당: 삼성생명보험주식회사 (62,700,000원)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (242,400,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (26,640,000원)

* 임의경매개시결정: 에스비아이저축은행 (227,434,679원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도로 명시된 권리는 없으나, 지상권에 대한 개요만 언급되어 있음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

주변 시설:

본건이 위치한 호평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

편의시설:

아파트 단지 내 또는 주변에 마트, 편의점, 병원, 학원 등 생활 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

1.4. 생활정보

주거 편의:

내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실 및 주방 등으로 구성되어 있어 일반적인 3인 이상 가구의 거주에 적합한 형태임.

난방 및 설비:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 설비는 갖춰져 있음.

주차:

단지 내 총 주차대수는 317대(지하 기계식 192대, 실외 기계식 125대)로, 세대당 주차 공간은 충분한 편임. (지하 전기차 충전기 7대 보유)

1.5. 잠재적 리스크

높은 총 채무액:

총 채무액이 약 507,740,000원으로 감정가(395,000,000원) 대비 높은 수준임. 이는 경매 진행 시 경쟁률에 영향을 줄 수 있음.

임차인 및 명도 관련 불확실성:

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 차임은 얼마인지 불분명함. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 내포함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

토지거래허가구역 지정:

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 및 재산권 행사 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 아파트로, 2005년에 준공되어 비교적 신축에 가까운 상태를 유지하고 있음. 입지 여건은 주거 단지 및 학군과 인접하여 양호한 편이며, 교통 접근성도 보통 수준임.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 크게 문제는 없어 보임.

다만, 총 채무액이 감정가를 상회하고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

최근 실거래가와 층수를 고려하여 합리적인 가격에 취득한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가:

호평마을우림필유의 최근 매매가는 2026년 1월~4월 거래 기준으로 35,000만원 ~ 38,200만원 범위에 형성되어 있음.

로열층 프리미엄:

본건은 총 15층 중 13층으로, 일반적으로 선호도가 높은 로열층에 해당하여 시세 대비 높은 가치를 인정받을 수 있음.

경매를 통한 취득 기회:

경매의 특성상 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 있으며, 본건 역시 이러한 기회를 제공할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 6층 매물이 35,000만원, 10층 매물이 38,200만원, 11층 매물이 36,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 13층이라는 로열층의 가치를 고려하면 현 시세는 37,000만원에서 39,000만원 범위로 추정 가능함.

입찰가 산정:

감정가는 395,000,000원이며, 최근 최고가 거래액(10층, 38,200만원)과 본건의 층수(13층)를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 95% 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있음.

안정적인 취득을 위해, 최근 시세와 층수 프리미엄을 반영하여 375,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

(인수 보증금이 없어 입찰가에서 별도로 차감할 금액은 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.