나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73791 [1] 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 707동 6층 606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상15층 내 제6층 제606호로서, (사용승인 : 2006.04.16.) 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 되어 있으며, 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 정확한 임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73791 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 707동 6층 606호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상15층 내 제6층 제606호

사용승인일: 2006년 04월 16일

1.3. 면적 정보

토지면적: 89.59㎡ (약 27.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 123.04㎡ (약 37.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 324,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 대체로 보통의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 단지 동측 및 서측으로 각각 왕복 2차선 및 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 02월 22일 접수된 롯데캐피탈주식회사 가압류 (채권액: 26,100,840원).

매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을7: 주택임차권 (권선화, 보증금 350,000,000원, 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-03-03, 대항력 없음)

* 갑19: 압류 (의정부세무서장)

* 갑20: 압류 (양주시)

* 갑21: 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 350,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

본 건에는 주택도시보증공사(권선화)가 임차인으로 등재되어 있습니다. 임차인은 2022년 3월 31일에 전입하였으며, 보증금은 350,000,000원, 차임은 0원입니다. 다만, 본 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 신청 채권자로서 임차권자 권선화의 임차보증금반환채권을 양수하였습니다. HUG는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 본 경매물건은 임차인의 보증금 및 기타 권리를 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 광숭초등학교, 삼숭중학교, 양주고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 일부 지역에는 농경지와 함께 중소규모의 공장 및 물류 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 양주시는 삼숭동 양주자이아파트 주변에 주민 편익시설 조성을 위한 부지를 확보하고 있으며, 향후 공원 등 휴식 공간 조성이 계획되어 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

대중교통 측면에서는 단지 인근 버스정류장 이용이 가능하나, 지하철역과의 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편하다는 의견이 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 이슈

주변에 중소규모 공장 및 물류 창고 등이 소재하고 있어, 지역 환경이 주거용으로만 특화되지 않은 점은 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 양주자이7단지

건설사: GS건설(주)

총 세대수: 561세대 / 8개동

최고층: 15층

주차: 세대당 1.08대 (총 609대)

난방방식: 개별난방

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 건물 내부

본 아파트는 철근콘크리트구조이며, 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생·급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자이자 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 초기 임차 관계 및 HUG의 채권 양수 과정의 복잡성을 이해해야 합니다. 이는 잠재적으로 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음을 시사합니다.

6.2. 주변 환경

주거지역과 함께 중소규모 공장 및 물류 창고 등이 혼재되어 있어, 일부 소음이나 환경적 요인에 민감한 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

6.3. 교통 불편

지하철역과의 거리 및 버스 노선 제한으로 인한 대중교통 이용의 불편함은 해당 지역의 접근성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 주차 공간

세대당 1.08대의 주차 공간은 일반적인 수준이나, 일부 입주민 의견에 따르면 피크 타임 시 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 707동 606호로, 총 15층 중 6층에 위치한 전용면적 123.04㎡ (약 37.2평) 아파트입니다. 감정가는 3억 2천 4백만 원으로 책정되었습니다.

권리분석 결과, 모든 등기부상 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임차권)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다. 특히, HUG가 임차인 권리 승계 후 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 부담을 해소하는 요소입니다.

주변 환경은 학교, 상업시설, 주거단지가 혼재되어 있으며, 일부 공장 및 물류창고 등이 위치하여 복합적인 지역 특성을 보입니다. 향후 주민 편익시설 확충 계획이 있는 점은 긍정적입니다.

다만, 대중교통 이용의 불편함과 주차 공간 문제는 개선이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 인수되는 권리가 없어(0원) 명확한 권리분석이 가능합니다.

* 적정 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 넓은 주거 공간: 전용면적 123.04㎡ (약 37.2평)으로, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

* 주변 편의시설 확충 기대: 향후 지역 내 주민 편익시설 확충 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월 13일, 123.04㎡, 15층)가 315,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다. 본 건은 6층으로 최상층보다 다소 낮지만, 동일 면적의 매물이라는 점에서 시세 형성의 중요한 기준이 됩니다.

감정가 324,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 부담은 취득세 등 부대비용을 포함한 총 취득 금액이 됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.