나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65030 [1] 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있는 공동주 택(다세대주택)인 '운정힐크라운'내 제4동 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제302호 등 총3 개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모의 점포 및 공장 등 공업용지대, 농경지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 하우1길 등 주요도로가 지나고 있고, 근 거리로는 경의중앙선인 야당역사가 소재하고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되 는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물내의 2층 201호, 202호, 3층 302호 등 총 3개호의 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형태에 가까운 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주 택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건 기호(2)-(4)의 전유면적중에는 집합건축물대장상 지하1층에 소재하고 있는 창고 부분(2층 201호: 10.67, 2층 202호: 8.40, 3층 302호: 8.40)의 면적이 포함된 전유면 적임.

물건 비고

1. 본건 전유면적 중에는 집합건축물대장상 지하1층 소재 창고 부분의 면적이 포함된 전유면적임.
2. 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65030 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운 4동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 420,000,000원

토지면적: 65.80㎡ (약 19.90평)

건물면적: 74.90㎡ (약 22.66평) (집합건축물대장상 지하1층 창고 면적 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재한 '운정힐크라운' 내 4동 2층 201호로, '야당4리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역과 일부 소규모 점포, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내로 차량 진출입이 용이하며, 하우1길 등 주요 도로와 인접해 있습니다.

경의중앙선 야당역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리인 주식회사에스클래스자산대부의 근저당권(2022-11-30 접수) 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기(2022-11-30)는 이정준 명의입니다.

경매 개시 결정 등기(2025-12-10)는 반월신용협동조합에 의해 이루어졌습니다.

등기부등본상 '별도 등기 있음' 표기가 존재하며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공동담보 물건으로 등록되어 있습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 '태종에비뉴' 3층(전용면적 65.1㎡)이 2026년 7월 285,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(전용면적 74.90㎡)의 시장 가치는 약 327,903,000원으로 추정됩니다.

2015년에 건축된 '요산아트빌' 1층(전용면적 56.035㎡)은 2026년 7월 150,000,000원에, '자연에가' 2층(전용면적 57.45㎡)은 2026년 7월 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건이 속한 '운정힐크라운'은 2020년 건축 허가를 받아 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 연식 및 입지 면에서 '태종에비뉴'와 유사한 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

감정가 420,000,000원 대비 시장 시세는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

인근에 편의시설 및 주요 도로, 야당역 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

감정평가서에 따르면, 주위에는 소규모 점포 및 공장 등 공업용지대도 일부 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 지하 1층 소재 창고 부분이 본건 전유면적에 포함되어 있으나, 실제 이용 가능성 및 관련 법규 저촉 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부등본상 '별도 등기 있음' 표기는 권리 관계에 추가적인 복잡성을 야기할 수 있으며, 정확한 내용 파악이 요구됩니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는지, 명도에 필요한 절차나 비용이 발생할 가능성은 없는지 주의 깊게 확인해야 합니다.

주변에 공업용지대가 혼재하고 있어, 이에 따른 소음, 분진, 혐오시설과의 인접 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 역세권에 인접하여 주거 및 교통 편의성이 좋은 편입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 기회가 있을 수 있습니다.

다만, 지하 창고 포함 여부, 별도 등기, 미상 임차인 관계 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고 인수해야 할 권리가 없는지 철저히 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021-2022년경 준공)로 상품성이 우수합니다.

야당역 인근 역세권 입지로 향후 지가 상승 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 건물의 시세는 약 330,000,000원 내외로 추정됩니다.

일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~80%) 및 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 290,000,000원에서 335,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.