나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6963 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층140호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철3호선 "삼송역" 동측 인근에 위치하는 집합건물(힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층 140호)로서, 본건 부근으로 주상복합오피스텔, 각종 근린생활시설, 대형판매시설, 아파트단지, 단독/다가구주택, 다세대주택, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "삼송역"이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상25층 중 1층 140호로서, (사용승인일 : 2021.11.30.) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트, 복합판넬, 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 40미터 및 동측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(삼송택지개발),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경6963 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층 140호

용도: 근린상가

감정가: 839,000,000원

건물명: 힐스테이트삼송역스칸센(2블록)

전유부분: 1층 140호

건축물대장상 주용도: 업무시설, 근린생활시설

사용승인일: 2021.11.30.

건물규모: 지하 4층 / 지상 25층 중 1층

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

토지면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 3호선 "삼송역" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로 주상복합오피스텔, 각종 근린생활시설, 대형 판매시설, 아파트단지, 단독/다가구주택, 다세대주택, 각급 학교 등이 소재하여 주위 환경은 무난합니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 "삼송역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

북측으로 노폭 약 40미터, 동측으로 노폭 약 18미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자 전용도로와 각각 접합니다.

2.2. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)

대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)

가축사육제한구역

제한보호구역(전방지역:25km)

과밀억제권역

택지개발지구

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2022.01.20 접수, 456,000,000원)

등기부채권 총액: 543,488,665원

주요 등기사항:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022.01.20)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 2022.01.20) - 말소기준권리, 말소

* 갑3: 가압류 (충북신용보증재단, 2025.07.09) - 말소

* 갑4: 가압류 (우리은행, 2025.09.29) - 말소

* 갑5: 임의경매 (하나은행, 2025.12.11) - 말소

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023.02.15

확정일자: 2025.01.09

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기사항(근저당, 가압류 등)은 말소될 예정입니다.

상기 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 삼송역 초역세권에 위치하며, 주변 상업 및 주거 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

1층 근린상가로 접근성이 뛰어나며, 다양한 근린생활시설, 대형 판매시설 등이 인접하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 및 '근린생활시설'로 복합 용도 기재되어 있어, 상가 외 오피스텔 등으로도 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

지하철 3호선 삼송역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

이마트 트레이더스, 스타필드 고양, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 아파트 단지, 학교, 공원 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/이용 제한

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 자산이므로, 관련 법적 절차 및 특수성에 대한 이해가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물대장 용도: '업무시설(오피스텔)' 및 '근린생활시설'로 기재되어 있어, 실제 사용 용도와의 일치 여부를 확인하고, 관련 법규 준수 여부를 검토해야 합니다.

5.2. 기타 유의사항

* 건물 하자: 2021년 사용승인된 신축 건물이나, 물리적 하자 여부는 별도 점검이 필요합니다.

* 향후 건물 관리: 집합건물의 경우 공용 부분 관리비, 장기수선충당금 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 지하철 3호선 삼송역 인근의 1층 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 확보가 가능한 우량 물건으로 판단됩니다.

2021년에 준공된 신축 건물이라는 점, 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 삼송역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성과 유동인구 흡수력.

* 신축 건물(2021년 준공) 1층 상가라는 희소성과 가치.

* 주변 대규모 주거단지 및 상업시설 밀집에 따른 안정적인 배후 수요.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 및 재산권 행사에 용이.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 가치를 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

감정가: 839,000,000원

주변 시세, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 713,150,000원

* 적극적 접근 시: 약 797,050,000원

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 경쟁 물건 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.