나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65076 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층건내 2층 201호로서, (사용승인일: 2017.07.19) 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년 8월 7일 제108571호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65076 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 62.83㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.832㎡ (약 19.00평)

건물면적: 53.05㎡ (약 16.05평)

건물지분: 53.05㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2017년 07월 19일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사(갑4)의 강제경매개시결정등기입니다. 이보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

보증금: 295,000,000원

전입일자: 2022년 07월 08일

확정일자: 2022년 05월 14일

배당신고일자: 2024년 08월 07일

주택임차권등기 (을3) 2024년 08월 07일 접수.

*주의: 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 이 임차권은 본 경매 절차에서 말소될 것으로 예상됩니다.*

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 09월 08일

대항력: 있음

*주의: 해당 임차인은 대항력이 있다고 명시되어 있으나, 보증금이 없고 전입일자가 미래 시점(2025년 9월 8일)으로 기재된 특이사항이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원임을 고려할 때, 본 경매 절차 진행 시 관련 권리가 정리될 가능성이 높으나, 실제 권리관계 확인 및 법률 검토가 필요합니다.*

인수되는 임차보증금: 0원

주택도시보증공사의 확약서 제출 및 명시된 인수 보증금 합계가 0원임을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

총 채권액: 295,000,000원 (말소기준 권리 정보 참고)

1.3. 상권분석

감정평가액: 243,000,000원

본건 면적(53.05㎡, 약 16.05평) 기준 평당 감정가는 약 15,140,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 (동일 또는 유사 건물 기준):

* 2026년 5월, 식사동 747-7번지 헤리티지 9동 (2021년 건축, 69.11㎡, 약 20.91평): 26,990만원 (평당 약 12,908,000원).

* 2026년 5월, 식사동 769-8번지 디펠리스2단지 1동 2동 (2017년 건축, 67.98㎡, 약 20.56평): 22,000만원 (평당 약 10,699,000원).

* 2026년 5월, 식사동 1519번지 GL타운 (2018년 건축, 72.5518㎡, 약 21.95평): 30,000만원 (평당 약 13,667,000원).

본 물건의 감정가(243,000,000원)는 유사 면적의 최근 실거래가(평당 약 10,700,000원 ~ 13,700,000원)와 비교했을 때, 평당 약 10~20% 가량 높은 수준으로 평가되었습니다. 면적 차이를 고려하더라도 감정가 대비 시세 차익 확보에는 보수적인 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축급에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 임차인 우 에 대한 '대항력 있음' 표기는 인수 위험으로 작용할 수 있습니다. 다만, 보증금이 0원이고 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 권리 소멸 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가와 비교 시 본건의 감정가가 다소 높게 책정되어, 경매 낙찰 후 시세 차익을 기대하기에는 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 추가적인 확인 및 규제 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

HUG의 적극적인 개입과 확약서 제출로 임차인 안 의 권리관계가 정리될 것으로 예상되어, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 임차인 우 의 '대항력 있음' 표기와 미래 시점의 전입일자, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가는 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 권리관계는 비교적 명확하나, 시세 대비 감정가의 적정성 및 임차인 관련 잔존 위험에 대한 신중한 판단이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: HUG의 신청으로 인한 강제경매이며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 수월합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 관련하여 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 추가적인 금전적 위험이 적습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인을 받은 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

최근 유사 면적의 실거래가는 평당 약 10,700,000원에서 13,700,000원 수준이며, 본건 면적(약 16.05평)으로 환산 시 약 171,700,000원에서 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인 우 관련 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 80~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

이를 종합하여 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.