나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64972 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디가우디 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2017.03.09) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 본건은 귀 법원의 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 '1동의 건물의 표시' 중 1층 면적이 212.218㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상 1층 면적은 121.218㎡로 등재되어 있으므로 업무진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서상 '1동의 건물의 표시'중 1층 면적이 212.218㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상 1층 면적은 121.218㎡로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경64972 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-14 가우디 102동 2층202호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2017년 3월 9일

1.3. 면적및가격

감정가: 233,000,000원

토지면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

건물면적: 52.57㎡ (약 15.89평)

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 토지이용현황

본건 토지는 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다. 인접 도로상태는 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변시설및혐오시설

주변에는 '다솜초등학교'가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 혼재하고 있습니다. 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성이 있으나, 현재까지 파악된 정보상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64972 (1)

권리종류: 부동산강제경매

채권자: 한OO

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 16일 접수된 산청군(경상남도)의 압류입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 나남숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 26일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 한주승

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 26일

확정일자: 2021년 1월 26일

배당신고일자: 2025년 12월 11일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 본 경매 사건의 채권자(한OO)와 동일 인물(한주승)로 추정됩니다. 전입일자 및 확정일자를 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부상권리관계

* 갑4: 소유권이전 (문제영, 2017-03-29)

* 갑5: 소유권이전 (오종군, 2021-01-20, 매매금 260,000,000원)

* 갑6: 압류 (산청군, 2021-11-16, 말소기준권리)

* 갑7: 가압류 (서민금융진흥원, 2022-01-11, 금 6,817,956원, 말소)

* 갑8: 강제경매 (한주승, 2025-12-11, 260,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 6,817,956원

3.5. 인수되는권리(확인필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 풍동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 혼재시설현황

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔 등 다양한 주거 형태와 함께 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내의 복합적인 이용 현황을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

'다솜초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 대체로 양호합니다.

5.2. 건물구조및설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 사용승인일

본 건물은 2017년 3월 9일에 사용승인을 받았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련위험

대항력 있는 임차인 나남숙(보증금 0원) 및 한주승(보증금 260,000,000원)이 존재합니다. 특히 채권자와 동일 인물로 추정되는 임차인 한주승의 경우, 배당받지 못할 경우 보증금 인수가 발생할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공부와의차이

건물 등기사항전부증명서상 '1동의 건물의 표시' 중 1층 면적이 212.218㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상 1층 면적은 121.218㎡로 등재되어 있습니다. 이는 건물 이용 및 관리, 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 실제 면적 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용제한

해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발, 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 233,000,000원입니다. 최근 동일 지역의 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(52.57㎡)과 비슷한 크기 또는 더 작은 면적의 물건들이 243,000,000원에서 247,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 특히 채권자와 동일 인물로 추정되는 임차인의 보증금 2억 6천만원 인수 가능성, 그리고 건축물 등기부와 건축물대장 간의 면적 차이와 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 유사 물건의 매매 가격을 고려할 때, 본건의 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 초등학교 및 각종 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 상대적으로 최신 건물: 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 243,000,000원에서 247,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 233,000,000원은 이러한 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가산정

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공부와의 차이 등)를 고려하고, 최근 매매 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 때, 본건의 예상 적정 입찰가는 238,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이 가격은 감정가(233,000,000원)를 소폭 상회하며, 시세 하단부에 위치하여 낙찰 가능성을 높이고 투자 위험을 관리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.