나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65088 [1] 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 위치하는 이편한아침1단지 제2동 제3층 제302호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물내 제3층 제302호로서 외벽: 인조석 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26∼26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택),<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2)토지 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26∼26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)

공부와의 차이

- 공부 및 제시목록상 기호(1,2)토지의 지목은 임야이나 현황 대지임. - 공부 및 제시목록상 2동으로 등록되어 있으나, 현황 건물 외벽에는 102동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.4.22일자로 주택임차권(임차보증금 300,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2022.3.11, 주민등록일자 2022.4.20, 점유개시일자 2022.4.20) 표시되어 있음.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 8번 2024년4월25일 제37266호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.1.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65088 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 466-53, 이편한아침1단지 2동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 2천 8백만 원

* 토지면적: 59.00㎡ (약 17.85평)

* 토지 지분: 59㎡ (약 17.85평)

* 건물면적: 70.34㎡ (약 21.28평)

* 건물 지분: 70.345㎡ (약 21.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보:

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트 경사지붕

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 4층

* 해당 호수: 2동 3층 302호

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 27일 접수된 김재윤 근저당권 (1억 9천 5백만 원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김인규 (주택도시보증공사): 보증금 3억 원, 차임 없음, 전입일자 2022-04-20, 확정일자 2022-03-11. 대항력 없음.

* 이철: 보증금 0원, 차임 없음, 전입일자 2025-05-22. 대항력 없음.

* 임차권 분석:

* 등기사항전부증명서상 을구 순위 8번으로 등기된 주택임차권(김인규, 3억 원)이 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 4억 9천 5백만 원 (근저당 1억 9천 5백만 원 + 강제경매 3억 원)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 "운정초등학교"가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 단지인 "태종에비뉴" (2019년식, 전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 2일 2억 8천 5백만 원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(70.34㎡)이 비교 사례보다 약 5.24㎡ (약 1.6평) 더 넓습니다.

1.4. 생활정보

* 설비: 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: "운정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 토지 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다.

* 공부상 건물 동(棟) 표기는 '2동'이나, 현황 건물 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 등의 특정 용도 주택 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. (2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 특히, 임차권 관련 위험 요소(보증금 인수 부담)가 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 해소되어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차권 관련 리스크 해소로 인한 명확한 권리 분석.

* 비교적 최신 건축물(2017년 사용승인)로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2억 2천 8백만 원입니다.

* 유사 단지 실거래가(전용면적 65.1㎡, 2억 8천 5백만 원)를 고려할 때, 본건(전용면적 70.34㎡)의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점, 비교적 양호한 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 115~120% 수준 또는 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 2억 7천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.