나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65096 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-3 나동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 102호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서에 의하면 "나동"으로 기재되어 있으나, 건물외벽에 "TOP CLOUD 103"라고 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 내 도로를 통해 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.4. 주변 환경 분석

제공된 정보 및 관련 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 요약에 따르면, 본 건물의 최초 소유권 보존은 곽인수(2018-11-23)이며, 이후 신은주(2019-02-28)에게 소유권 이전되었습니다. 을구에는 서울서부신용협동조합의 근저당권(204,000,000원)이 설정되어 있으며, 갑구에는 고양세무서장, 고양시, 국민건강보험공단의 압류와 서울서부신용협동조합의 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 02월 28일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권(을2)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 잔금 납부 후 명도 시 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, '동국대학교 일산병원'과 인접해 있어 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 거래된 인근 다세대주택의 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일: 26,990만원 (전용면적 69.11㎡, 2021년 준공)

* 2026년 5월 20일: 22,000만원 (전용면적 67.98㎡, 2017년 준공)

* 2026년 5월 07일: 30,000만원 (전용면적 72.55㎡, 2018년 준공, 연립주택)

4.3. 시세 분석

본건의 감정가는 299,000,000원이며, 건물면적은 56.02㎡ (약 16.95평)입니다. 감정가 기준 평당가는 약 17,630,000원입니다.

최근 매매 사례의 전용면적(67.98㎡ ~ 72.55㎡)은 본건(56.02㎡)보다 크며, 평당 가격대는 약 3,236,000원 ~ 4,135,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 기준 평당 가격(약 17,630,000원)은 유사 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 감정평가 방식, 혹은 건물의 특정 가치(예: 신축 연면적 대비 토지 지분율 등)가 반영되었을 수 있으나, 일반적인 시세보다 높게 감정된 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 의료시설

본건의 주요 위치 정보로 "동국대학교 일산병원"이 언급되어 있어, 의료 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 차이

등기사항전부증명서상에는 "나동"으로 기재되어 있으나, 건물 외벽에는 "TOP CLOUD 103"으로 기재되어 있어, 실제 건물명칭 및 호수 표기상의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼동을 야기할 수 있으므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 관계 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 동국대학교 일산병원 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 등기부상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이나, 건물 외벽 명칭과 등기부상 명칭의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 동국대학교 일산병원 등 주요 시설 인접으로 생활 편의성 및 잠재적 수요가 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 임대관계 미상에 대한 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 299,000,000원이며, 건물 면적은 56.02㎡ (약 16.95평)입니다.

최근 매매 사례(전용면적 67.98㎡~72.55㎡)의 평당가(약 324만원~414만원)를 고려하여 본건 면적(56.02㎡)에 적용 시, 추정 시세는 약 181,000,000원 ~ 232,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가(299,000,000원)가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 건물 외벽 명칭과 등기부상 명칭의 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 239,000,000원 ~ 269,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 관련 상세 확인, 그리고 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.