나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73765 [1] 경기도 양주시 옥정동 963-17 대방엘리움어반시티오피스텔 7층718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 <옥정2동 주민자치센터> 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·대규모의 아파트단지, 주상복합, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 배차간격 및 운행상태 등으로 보아 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 7층 718호로서,(사용승인일자: 2022.08.10), 외 벽: 몰탈위페인팅 마감, 일부 석재붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문) 창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(내부구조는 "건물이용도" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외(보행자도로), 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 양주시 옥정동 963-17, 대방엘리움어반시티오피스텔 7층 718호에 소재한 오피스텔 물건입니다. 사건번호는 의정부지방법원 2025타경73765 (1)이며, 감정가는 119,000,000원입니다.

토지 면적은 4.30㎡ (약 1.30평)이며, 건물 면적은 23.23㎡ (약 7.03평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

건물 사용 승인일은 2022년 8월 10일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, 옥정2동 주민자치센터 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중·대규모 아파트 단지, 주상복합 건물, 다양한 근린생활시설, 각급 학교, 공원이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 본건 건물은 서측 약 10미터 폭의 보행자도로, 남측 약 40미터 폭의 대로, 북측 약 18미터 폭의 중로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 8일 농협은행주식회사가 설정한 근저당(채권액 135,600,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 내용이 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적인 임차 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상업지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다.

최근 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 18일, 전용면적 23.23㎡ (약 7.03평) / 15층 물건이 9,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 16일, 전용면적 28.19㎡ (약 8.53평) / 11층 물건이 14,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 7일, 전용면적 28.19㎡ (약 8.53평) / 9층 물건이 11,000만원에 거래되었습니다.

본건과 동일 면적(23.23㎡)의 거래 사례가 최근(2026년 6월) 9,300만원에 있었으며, 이는 본건의 가치를 평가하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 다른 면적의 사례들은 가격 편차가 존재하므로, 면적별 시세 추이가 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 2022년 8월 10일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 오피스텔입니다. 최신 건축 기술과 설비(위생, 급배수, 소화전, 경보, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등)가 갖추어져 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

단지 주변에는 옥정2동 주민자치센터, 다수의 아파트 단지, 상업 시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 속하여 향후 개발 잠재력이 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역 등 일부 도시관리계획상 제한 사항이 존재합니다.

건축물대장상 특이사항은 없으며, 2022년 준공된 건물로 비교적 신축이지만, 장기적으로는 건물 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

부동산 시장 경기에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면, 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동의 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적고, 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 비교적 신축인 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 최신 시설과 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 입지 우수: 중심상업지역에 위치하여 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적 수요: 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최신 설비: 위생, 냉난방, 승강기 등 현대적인 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

최근 유사 면적(23.23㎡) 실거래가: 93,000,000원 (2026년 6월)

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 9,300만원을 기준으로, 본 물건의 가치(신축, 입지, 권리관계 명확성 등)를 고려할 때, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 추천합니다. 이는 현재까지 파악된 시세 정보를 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.