나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73811 [1] 경기도 동두천시 송내동 699-18 1동 5층 503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지행역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 503호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소류1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-15)<철도안전법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73811 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지

경기도 동두천시 송내동 699-18 1동 5층 503호 (신주소: 경기도 동두천시 평화로2229번길 10-17)

1.3. 물건 현황

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 503호

이용 상태: 공동주택으로 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 87,000,000원

토지 면적: 24.85㎡ (약 7.5평)

건물 면적: 30.53㎡ (약 9.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지행역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)입니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2025-12-15)

매각으로 소멸되는 권리: 갑7(강제경매), 갑8(압류), 갑9(압류)

인수되는 권리: 을3(주택임차권, 김세진, 105,000,000원) - (물건명세서상 배당 미변제 시 인수, 권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로 기재)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: 2021-09-13

대항력: 있음

비고: 을구 3번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(김세진, 보증금 105,000,000원)은 물건명세서에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 입찰 전 법원의 배당 여부 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 53.38㎡ (약 16.1평) 다세대 주택(로얄하우스)이 95,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2013년)

* 2026년 5월, 110.9㎡ (약 33.5평) 연립 주택(필타운하우스)이 250,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2011년)

본건 물건은 30.53㎡ (약 9.2평)로 소형 평형에 해당하며, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

가장 유사한 규모의 다세대 주택(로얄하우스, 53.38㎡)의 2026년 2월 매매가 95,000,000원(평당 약 591만원)을 기준으로 환산 시, 본건 30.53㎡의 시세는 약 54,340,000원으로 추정됩니다.

감정가 87,000,000원은 소형 평형의 단순 시세보다는 높으나, 신축 연식 및 대항력 있는 임차인 인수 가능성(단, 배당 여부에 따라 달라짐) 등을 고려한 현실적인 가치로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 송내초등학교, 송내중앙중학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, 검색 결과에 따르면 송내동 일부 지역에서 과거 미군 부대 쓰레기 분류 작업과 관련하여 악취 문제가 제기된 사례가 있으며, 이는 잠재적인 거주 환경의 단점으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 지행역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

송내초등학교, 송내중앙중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

을구 3번 주택임차권(김세진, 보증금 105,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 물건명세서에 따라 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 전 법원 배당표 및 임차인과의 상세 내용 확인이 필수적입니다.

6.2. 지역적 특성

송내동 지역은 일부 지역에서 악취 문제가 언급된 사례가 있어, 거주 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 소형 평형임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하는 점이 주요 권리 분석 포인트입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가되나, 임차인 보증금 105,000,000원의 인수 가능성은 총 투자 비용에 큰 영향을 미치므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 교육 시설 및 교통망은 양호하나, 지역 내 과거 악취 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공)의 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가족에게 적합합니다.

* 송내초등학교, 송내중앙중학교 등 교육 시설과 버스정류장, 지행역 이용이 편리하여 입지 조건이 양호합니다.

* 권리 분석 상 임차인의 대항력 및 인수 가능성이 있으나, 배당으로 전액 변제될 경우 낙찰자는 추가적인 보증금 부담 없이 취득 가능합니다. (단, 배당표 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대 주택 시세가 95,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건의 자체 가치는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따라 매수인에게 인수될 가능성이 있는 105,000,000원을 유의해야 합니다.

만약 임차 보증금 105,000,000원을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 낙찰가의 100% 이상까지도 고려해볼 수 있으나, 보증금 인수 시에는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 시장 가치와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 95,000,000원을 입찰가로 제안합니다.

이 금액은 감정가 대비 약 109% 수준이며, 유사 면적의 최근 거래가(95,000,000원)와 유사한 수준으로, 임차 보증금 인수 여부에 따라 최종 수익률이 결정될 것입니다.

(참고: '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 입찰가 자체는 부동산 가치 기반으로 산정하였으며, 총 매수 비용은 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.