나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73768 [1] 경기도 연천군 백학면 통구리 1054 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 백학면 통구리 소재‘백학일반산업단지' 에 위치하며 주변지역은 각종 공장 등으로 형성된 공장지대로서 제반 공업적 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 서측 인근에 통과하는 372번 지방도에 가까운 위치이나 연천군 외곽지역이므로 대중교통은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반이나 남측의 도로면보다는 약 2미터 정도 지반이 높으며 공장부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 중로2류, 서측 및 북측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(수정), 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

지상에 수동의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<일련번호2 : 제1동> 일반철골구조 기타지붕 2층으로서 외벽 : 샌드위치판넬 마감.(주기둥 : H-Beam) 내벽 : 1층은 샌드위치판넬 마감.(2층 사무실은 보드위 페인팅 및 일부 타일 마감) 창호 : 새시 유리창. 바닥 : 몰탈위 에폭시 페인팅 등. <일련번호3 : 제2동> 일반철골구조 기타지붕 1층으로서 내 외벽 : 샌드위치판넬 마감.(주기둥 : H-Beam) 창호 : 새시 유리창. 바닥 : 몰탈위 에폭시 페인팅 등. <일련번호4 : 제3동> 일반철골구조 기타지붕 2층으로서 외벽 : 샌드위치판넬 마감. 내벽 : 보드위 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 유리창. 바닥 : 비닐장판 및 타일 등 마감.

이용상태

주방용 세제를 생산하는 공장으로 운영하였으나 현재는 휴업상태로서 각동별 이용상태는 다음과 같음. <일련번호2 : 제1동> : 1층은 공장, 2층은 사무실, 화장실 및 창고 등. <일련번호3 : 제2동> : 공장 및 화장실. <일련번호4 : 제3동> : 1, 2층 공히 기숙사(각층 방 5실, 주방, 욕실, 거실 등)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 수변전설비 등이며 일련번호4(제3동)는 난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

본 공장에 다수의 제시외 건물이 소재하며 실측면적에 의하여 평가에 포함하였으며 공장내 소재하는 이동이 용이한 콘테이너박스와 철제선반은 임시적치물이므로 평가에서 제외하였음. 본 공장의 필수적 설비인 수변전설비는 제시외 설비로 분류하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73768 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 백학면 통구리 1054

* 용도: 공장

* 감정가: 1,790,550,320원

* 토지면적: 3723.50㎡ (약 1126.48평)

* 건물면적: 1611.13㎡ (약 487.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 감정평가 요약

* 토지:

* 위치 및 주위환경: 경기도 연천군 백학면 통구리 소재 '백학일반산업단지' 내 위치하며, 주변은 각종 공장 등으로 형성된 공장지대로서 전반적인 공업적 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 서측 인근 통과하는 372번 지방도와 가까우나 연천군 외곽 지역으로 대중교통은 다소 불편합니다.

* 이용상태: 유사 가장형의 토지로, 인접 토지와 등고 평탄하나 남측 도로면보다 약 2미터 높아 보입니다. 현재 공장 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 중로2류, 서측 및 북측으로 소로3류에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(수정), 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전 축종 제한), 제한보호구역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

* 건물:

* 구조: 일반철골구조 기타지붕으로, 외벽 및 내벽은 샌드위치판넬, 창호는 새시 유리창, 바닥은 몰탈위 에폭시 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 총 3개 동으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 주방용 세제 생산 공장으로 운영되었으나 현재는 휴업 상태입니다. 제1동은 공장 및 사무실, 제2동은 공장 및 화장실, 제3동은 기숙사로 이용되었습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 수변전설비 등이 있으며, 제3동은 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 다수의 제시외 건물(㉠~㉨)과 공장 내 수변전설비가 평가에 포함되었습니다. 이동이 용이한 컨테이너 박스와 철제 선반 등은 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

* 본 물건은 경기도 연천군 백학면 통구리에 위치한 백학일반산업단지 내에 속해 있습니다.

* 주변은 각종 공장들이 입지한 공장지대로, 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성은 양호하며, 서측 인근 372번 지방도와 가까워 광역 접근성이 있습니다.

* 다만, 연천군 외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 유사 가장형의 형태로, 인접 토지와 등고 평탄하나 남측 도로면보다 약 2미터 높은 지대에 위치합니다.

* 남측으로는 중로2류, 서측 및 북측으로는 소로3류 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활할 것으로 보입니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역 내에 해당하며, 산업단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자: 2019-09-06, 채권최고액 1,159,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 갑구의 가압류(주식회사백은케미칼, 박경철, 경기신용보증재단, 주식회사파텍), 압류(연천군), 그리고 을구의 근저당권(우리은행) 및 임의경매(에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사)는 모두 말소 예정입니다.

* 최초 소유권 보존은 경기도시공사이며, 이후 소유권 이전이 이루어졌습니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 우리은행의 근저당권(접수일자: 2019-09-06, 채권최고액 1,159,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 갑구의 가압류, 그리고 을구의 근저당권 및 임의경매 역시 말소 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액은 1,514,779,002원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,511,475,752원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 제시된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 및 건물 감정평가 요항표 상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다.

* 이는 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 그 권리 내용(대항력 유무, 보증금 및 차임 등)이 불명확할 수 있음을 의미합니다. 따라서 해당 물건의 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 보증금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

3.3. 비고란 확인사항

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 지상권이 설정되어 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 ㉠~㉨ 및 수변전 설비는 매각에 포함되나, 일부 컨테이너 및 철제 선반은 제외되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 산업단지 내에 위치하여 주된 상권은 산업 활동과 관련된 기업체 및 관련 종사자들을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

* 주변의 다양한 공장 입지는 잠재적인 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다.

* 다만, 해당 지역은 연천군 외곽에 위치하여 일반적인 소비 상권보다는 산업적 기능에 특화된 입지 특성을 가집니다.

5. 생활정보

* 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 산업단지 내에 위치하고 외곽 지역이라는 점을 고려할 때, 일반적인 주거 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 교통 측면에서 대중교통 이용이 불편하다는 점은 생활 편의성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 다수의 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 명도 및 정리 과정이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상인 점은 실제 점유자와의 관계, 명도 가능성, 숨겨진 채무 발생 가능성 등에 대한 리스크를 내포합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 연천군 백학일반산업단지 내에 위치한 공장용지 및 건물입니다. 감정가는 약 17.9억원으로, 공장 운영을 위한 제반 시설이 갖추어져 있습니다. 토지 및 건물은 일괄 매각되며, 다수의 제시외 건물 또한 포함됩니다.

권리분석상으로는 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급된 점은 잠재적 인수 사항이 될 수 있어 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

산업단지 내 위치는 공장 운영 및 임대에 긍정적일 수 있으나, 대중교통 불편 및 외곽 지역이라는 점은 접근성 측면에서 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 공장용지로서, 기업체의 직접 사용 또는 임대 사업에 유리한 입지입니다.

* 감정평가액 대비 총 채무액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 예정이므로 권리 자체는 비교적 명확합니다.

* 제시외 건물 및 수변전설비 포함으로, 추가적인 설비 투자 없이 바로 운영이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,790,550,320원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 임대관계 미상, 지상권 존재 가능성, 산업단지 내 공장 운영의 시장 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (예: 12억 5천만 원 ~ 14억 3천만 원 선)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임대차 관계 및 지상권 등 인수되는 권리에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.