나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6110 [1] 서울특별시 노원구 하계동 354 학여울청구아파트 108동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 하계동 소재 "중평중학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 지하철 1호선 "월계역", 7호선 "하계역" 및 버스승강장이 소재하는 등 대중교통사정 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물내 구분 소유된 4층 402호로서, (사용승인일: 1999.4.24) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임. (방4, 주방및식당1, 거실1, 욕실겸화장실2 등)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체기반 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종 확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 하천구역<하천 법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 건축물현황도에 의거 도시하였으며, 가격은 동 아파트 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6110 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 노원구 하계동 354 학여울청구아파트 108동 4층 402호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 규모: 18층 건물 중 4층 402호

건축 승인일: 1999년 4월 24일

토지 면적: 49.97㎡ (약 15.1평)

건물 면적: 113.51㎡ (약 34.3평) (공급 면적 기준)

아파트 정보: 하계학여울청구, 1999년 사용승인, 16개 동, 1476세대, 최고 18층

1.3. 감정 평가

감정가: 924,000,000원 (9억 2천 4백만원)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 노원구 하계동 소재 "중평중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 자유롭습니다.

인근에 지하철 1호선 "월계역", 7호선 "하계역" 및 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 1,421,888,412원입니다.

말소기준권리는 하나은행의 근저당권(접수일자 2024-08-19, 채권액 885,600,000원)입니다.

본 사건은 하나은행의 임의경매(2025타경6110)이며, 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 임의경매(2026타경10277)도 중복으로 진행 중입니다.

중소기업은행의 가압류 2건이 등기되어 있으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2019년 12월 16일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

주의사항: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2024-08-19)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 현재 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 표기되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로 학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 비교적 안정적이며, 지하철역이 인접해 있어 직주근접성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 중평중학교가 인근에 위치합니다. (상대/절대 보호구역 지정)

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 기타 (주차, 관리)

* 총 주차대수: 882대 (지상 12대, 지하 36대, 기계식 주차 포함)

* 전기차 충전기: 지하 55대

* 아파트 관리사무소 연락처: 02-977-6816

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.) 등으로 인한 이용 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 전입일자 2019-12-16 기준으로 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

* 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 인수 부담이 없다고 단정하기 어렵습니다. 명도 진행 시 각별한 주의와 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 (중복사건, 유동화물건)

* 중복사건, 유동화물건으로 진행되어 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 상태 및 임대 관계 파악에 한계가 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 노원구 하계동에 위치한 학여울청구아파트 108동 4층 402호로, 지하철역이 인접한 역세권 단지이며 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 다양한 토지이용 제한, 중복 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리분석 및 명도 절차에 높은 수준의 주의가 요구됩니다.

감정가와 시세 비교, 임차인 명도 가능성, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 북부 지역의 역세권 대단지 아파트로서 실수요 및 투자 수요가 기대됩니다.

* 113.51㎡ (약 34.3평)의 중대형 평형은 꾸준한 시장 가치를 가집니다.

* 단지 내 및 인근 편의시설, 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 최근 전월세 계약에서 113.51㎡ 면적이 5천만원~6천만원대 보증금(월세 0원)으로 거래된 사례가 있어, 향후 임대 수익 잠재력을 가늠할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 데이터 (2026년 6월~7월)를 분석한 결과, 동일 단지 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 84.77㎡ (약 25.6평) 아파트: 88,000만원 (2026년 6월)

* 59.4㎡ (약 17.9평) 아파트: 74,000만원, 69,500만원 (2026년 7월)

본건의 건물 면적은 113.51㎡ (약 34.3평)으로, 제시된 매매 데이터의 면적(84.77㎡, 59.4㎡)보다 넓습니다. 면적 차이를 고려한 평당 단가 산출 시, 84.77㎡ 기준으로는 평당 약 3,420만원, 59.4㎡ 기준으로는 평당 약 3,880만원~4,170만원 수준입니다. 면적별 가격 편차를 감안하여 113.51㎡ 아파트의 현 시세는 평당 약 3,200만원 ~ 3,500만원으로 추정할 수 있습니다.

이에 따라 113.51㎡ (약 34.3평)의 적정 시세 범위는 약 10억 9,760만원 ~ 11억 9,050만원, 즉 11억원 ~ 12억원 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가: 924,000,000원

* 현재 시세 추정 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,200,000,000원

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 중복사건, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크를 고려하여 시세 대비 할인율 적용이 필요합니다.

* 보수적인 투자 관점에서 시세의 85%~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 9억 8천만원 ~ 10억 5천만원

이는 예상이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 및 권리 분석, 경쟁 입찰자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.