나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5998 [1] 경기도 의정부시 낙양동 709 의정부 민락 금강펜테리움아파트 408동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 『송양중학교』 남서측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 개발 예정지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 24층 건 중 제18층 제1804호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

아파트(안방, 침실2, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭25m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-01-12)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-08)(특수도로)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서 및 건축물관리대장 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5998 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 낙양동 709 의정부 민락 금강펜테리움아파트 408동 18층1804호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 24층 건물 중 제18층 제1804호

1.3. 토지 정보

토지면적: 60.62㎡ (약 18.34평)

토지지분: 60.62200000000001㎡ (약 18.34평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9818㎡ (약 25.71평)

사용승인일: 2016년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 『송양중학교』 남서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 개발 예정지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약 상, 소유권보존, 소유권이전에 이어 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 15일 접수된 양선희 채권자의 강제경매(60,000,000원) 등기입니다.

3.3. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 대화민

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-23

확정일자: 2024-07-23

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-23

확정일자: 2024-07-23

대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 참여 시 반드시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 2026년 7월 11일, 동일 면적(84.98㎡)의 8층 물건이 46,400만원에 거래되었습니다. 본건은 18층으로, 층수 이점을 고려할 때 현재 감정가(465,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

최근 2026년 6월 20일, 동일 면적(84.98㎡)의 16층 물건이 보증금 39,500만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 2일에는 7층 물건이 보증금 35,000만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 의정부 민락 금강펜테리움아파트

입주년도: 2016년

총 세대수: 716세대 (총 8개 동)

최고층: 26층

주차: 총 810대 (세대당 약 1.13대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 편의시설 및 학군

* 학군: 단지 인근에 의정부송산초등학교(A등급, 도보 9분/0.4km), 송양중학교(A등급, 도보 0.5km), 송양고등학교(C등급, 도보 0.7km)가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 편의점, 놀이터, 헬스장 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 1km 이내에 악취나 소음 등을 유발할 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 낙양물사랑공원(공공하수처리시설)이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인(대화민, 주택도시보증공사)이 각 340,000,000원의 보증금으로 존재합니다. 이들의 보증금 전액이 경매 절차에서 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 면밀히 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가 시, 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가하였으므로 실제 이용상황 및 내부구조와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부 민락2지구에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 단지 내 편의시설과 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수가 존재하여, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석 및 이에 따른 위험 감수가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신축 아파트에 속합니다.

* 양호한 입지: 민락2지구 내 아파트 밀집 지역으로, 주거 편의성이 높은 곳입니다.

* 대중교통 및 도로 접근성: 버스 정류장이 인근에 있으며, 차량 접근이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 465,000,000원을 기준으로, 유사 면적(84.98㎡)의 8층 물건이 46,400만원에 거래된 점과 본건의 18층이라는 층수 이점을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준인 465,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성을 충분히 인지하고, 실제 권리 분석 결과에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.