나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13815 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-934 푸른마을 103동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜원여자고등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 경전철 우이신설선 "삼양역" 등이 소재하는 바, 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2002년 12월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 제반시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 자체지반 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 7미터 포장도로 및 고가도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13815 (1)호로 서울특별시 강북구 수유동 486-934 푸른마을 103동 3층 301호에 대한 물건 보고서입니다.

본 물건은 다세대주택으로, 감정가는 180,000,000원입니다.

토지 면적은 18.50㎡(약 5.6평)이며, 건물 면적은 48.10㎡(약 14.5평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악되며, 본 물건의 사용승인일은 2002년 12월 28일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜원여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 우이신설선 "삼양역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 자체 지반이 등고 평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로 및 고가도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리(2023년 12월 29일자 홍경택 근저당권) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 8번 주택임차권(양솔민, 160,000,000원) 등기가 존재했으나 말소된 것으로 확인됩니다.

다만, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으나, 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

따라서, 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 등기부상 권리상 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

주변의 학교 및 주거 단지가 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2002년 12월 28일 사용 승인된 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 위생, 급배수, 난방, 도시가스 등 생활에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인이 보증금 1억 6천만원에 대한 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 만약의 경우 확약서의 효력에 대한 법적 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. (다만, 제출된 확약서 내용으로 볼 때 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 또는 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 보통 수준입니다.

권리 분석상, 임차인이 보증금 1억 6천만원에 대한 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권도 포기하여 매수인이 인수할 금액이 없다는 점이 매우 긍정적입니다.

건축 연도(2002년)를 감안할 때, 건물의 상태는 보통으로 예상되며, 잠재적 리스크는 최소화된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점이 최대 투자 포인트입니다.

지하철역(삼양역)과 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 180,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 면적(48.10㎡)과 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 현 시세는 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례 중 2015년 건축된 44.5㎡의 다세대주택이 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 또한 유사한 수준의 가치를 가질 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

이에, 보수적으로 200,000,000원을 예시 입찰가로 제시합니다. (본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.