나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13830 [1] 서울특별시 강북구 미아동 762-39 은진하이빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 우이신설선 "삼양역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2022.03.08.임) 외벽 : 라임스톤 마감 등. 내벽 : - . 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 인접지와 등고 평탄한 대체로 가장형으로서, 다세대주택의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남측으로 솔매로28길의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 나) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강북구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13830 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 762-39 은진하이빌 2층202호

건물명: 은진하이빌

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

토지 지분: 17.5㎡ (약 5.29평)

건물 면적 (전용 면적): 29.86㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 우이신설선 "삼양역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존(이은경 외 1명), 공유자전원지분전부이전(권의수), 주택임차권(김용운, 채권금액 299,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 채권금액 299,000,000원) 순으로 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김 )

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 02일

확정일자: 2022년 05월 12일

배당신고일자: 2023년 07월 05일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 전용면적 약 57.58㎡ (약 17.4평)이 318,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 7월).

- 전용면적 약 58.37㎡ (약 17.6평)이 300,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 7월).

- 전용면적 약 48.45㎡ (약 14.6평)이 283,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 7월).

본건 물건의 전용면적은 약 9.03평으로, 비교 대상 물건보다 작은 면적입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 평당 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 165,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건 건물이 2021년 신축되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 연식에 따른 가치 상승분을 고려할 필요가 있습니다. 감정가는 201,000,000원으로, 이는 신축 연식 및 토지 지분 가치 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 물건 인근에는 삼양동주민센터, 삼양역, 각종 근린생활시설 및 주거 단지가 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 지도상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 기타

건축물대장상 사용승인일은 2022년 3월 8일로 비교적 신축 건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 승강기, 급배수, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 특수물건정보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사와 관련된 특수한 채권 관계가 있음을 시사합니다.

6.3. 기타 특이사항

내부 구조에 대한 조사가 불가하여 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 현장 확인 등 재확인이 반드시 필요합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 권리상 특별히 인수할 위험 요소가 없는 안전한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적고, HUG의 확약서 제출로 인해 잔존 보증금에 대한 부담도 없습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021-2022년 준공)

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음, HUG 확약서)

* 명도 용이성

* 삼양역 인접으로 인한 교통 편의성

* 향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 물건 대비 본건의 추정 시장 가치는 약 165,000,000원 수준으로 산정되었습니다. 다만, 본건이 신축 건물임을 감안할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 잠재적 리스크가 없고 명도가 용이한 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.