나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13823 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 525-4 우림씨티빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선(솔밭공원역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. < 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측방면으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 525-4번지 우림씨티빌 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13823 (1)이며, 감정가는 218,000,000원입니다.

토지 면적은 27.76㎡ (약 8.39평)이며, 건물 면적은 58.14㎡ (약 17.59평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 2002년 09월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

총 연면적은 793.4㎡ (약 239.99평)입니다.

본건의 전용면적은 58.14㎡ (약 17.59평)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도 한정, 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 서울보증보험의 가압류 (2023카단831151)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을11), 주택도시보증공사(홍진령)의 임차권등기, 서울보증보험, 우리카드, 농협은행, KB국민카드, 정락신협, 서울보증보험, 우리은행, 중소기업은행 등의 가압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 관련 등기 내역은 확인되지 않습니다.

현재 등기부상 주택임차권(을11, 권리자: 홍진령, 권리금액: 172,000,000원)은 말소 처리되어 있습니다.

임차인 현황으로는 김좌준 씨와 주택도시보증공사(홍진령)가 있습니다.

김좌준 임차인은 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원이며, 2025년 3월 21일 전입, 2025년 4월 1일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2026년 2월 19일이며, 대항력은 없습니다.

주택도시보증공사(홍진령) 임차인은 보증금 172,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 5월 27일 전입, 2021년 5월 11일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 10월 18일이며, 대항력은 없습니다.

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(홍진령)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

서라벌중학교 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 상업 시설 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

5. 생활정보

편의시설: 솔밭공원역(우이신설선) 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상가 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 서라벌중학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

자연환경: 솔밭공원이 인근에 위치할 가능성이 있으며, 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 특이사항: 등기부에는 주택임차권이 말소로 기재되어 있고, 임차인 모두 대항력이 없으나, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임대차보증금은 없는 것으로 보입니다.

현장 확인 불가: 본건 현장 확인 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했으며, 건축물 현황도에 의거하여 작성되었으므로 실제 이용 상황과 일부 차이가 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1,800만원입니다.

주변 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 우이신설선 솔밭공원역 이용이 편리합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 관련 특이사항은 물건명세서 참고사항의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

서울 도봉구 쌍문동이라는 지역적 이점과 함께, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 58.14㎡ (약 17.59평)이며, 건축 연도는 2002년입니다.

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 2000년식 금강주택 (63.29㎡)이 26,500만원에 거래되었으며, 평당 약 1,385만원 수준입니다. 2012년식 고은빌(26.51㎡)은 평당 약 1,951만원, 1991년식 진주빌라(36.54㎡)는 평당 약 1,322만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 218,000,000원이며, 평당 약 1,239만원 수준으로, 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 평당 1,300만원에서 1,500만원 사이로 추정되며, 면적(17.59평)을 고려할 때 대략 228,670,000원에서 263,850,000원 범위로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 이상에서 시세 범위를 고려하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.