나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13812 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(대림)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1819호 건으로서, (사용승인일:2014.01.03.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13812 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1819호

용도: 아파트 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 2.39㎡ (약 0.72평)

토지지분: 2.39㎡ (약 0.72평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평) - 전용면적 기준

건물지분: 14.04㎡ (약 4.25평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (본 경매 신청 채권자는 이상국)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "구로중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 지하철 대림역과 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (대림역은 2호선, 7호선 환승역)

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제18층 제1819호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2014년 1월 3일입니다. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

공부상 아파트로 이용 중이며, 현황 또한 아파트로 이용되는 것으로 추정됩니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어진 것으로 추정됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 채권자 및 채무자

본 경매는 채권자 이OO에 의해 신청되었으나, 등기부등본상 말소기준권리(강제경매개시결정)는 채권자 이상국에 의해 신청된 사건(2025타경13812)입니다. 이는 임차인 이상국이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이상국

보증금: 153,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 13일

확정일자: 2022년 4월 26일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기, 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 등기 (임차인: 이상국, 보증금 153,000,000원)

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당기일에 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13812) 등기보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 권리분석 종합

본 물건의 가장 큰 특징은 선순위임차인 이상국이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점입니다. 이상국 씨는 153,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 전입일자(2022.05.13)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 일대는 전통적인 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 구로중학교가 있으며, 지하철 대림역과 가까워 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)가 인접하여 직주근접 수요 또한 존재할 수 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

본건 북동측 인근에 구로중학교가 위치하고 있습니다. (구로동 소재)

* 교통 및 편의시설

지하철 2호선, 7호선 대림역이 소재하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 각종 편의시설은 상권분석에서 언급된 바와 같이 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이상국 씨에게 지급될 보증금 153,000,000원 중 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 한다는 점입니다. 현재 감정가는 130,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금은 이보다 더 높습니다.

* 토지 이용 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 추가적인 확인 및 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도

2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 입지, 교통, 건물 상태 등 기본적인 조건은 양호한 편이나, 선순위 임차인의 높은 보증금과 대항력으로 인해 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 임차인 이상국 씨가 경매 신청 채권자라는 점은 보증금 회수에 대한 강한 의지를 나타내므로, 경매 결과에 따라 보증금 전액 또는 상당 부분이 인수될 가능성이 높습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인과의 협상 가능성

임차인이 경매 신청 채권자이므로, 낙찰자는 임차인과 보증금 회수 및 명도에 대해 협상할 여지가 있을 수 있습니다.

* 역세권 입지

지하철 2, 7호선 대림역 역세권이라는 점은 향후 임대수요 확보 및 가치 상승 측면에서 긍정적입니다.

* 소형 평형

전용면적 14.04㎡(약 4.25평)의 소형 평형으로, 1인 가구 수요에 맞춰 소액 투자 또는 임대수익형으로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이나, 선순위 임차인 이상국 씨의 보증금 153,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 최악의 경우, 낙찰가는 130,000,000원이고 인수해야 할 보증금은 153,000,000원이 될 수 있습니다.

이를 감안하여, '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

임차인이 경매를 신청했으므로, 본 경매에서 임차인에게 배당될 금액은 입찰가에 따라 달라집니다. 만약 낙찰가가 130,000,000원이라면, 임차인은 130,000,000원을 배당받고 23,000,000원(153,000,000원 - 130,000,000원)을 인수하게 됩니다.

따라서, 본건의 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(130,000,000원)를 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 인수 보증금: 23,000,000원 (가정: 입찰가 130,000,000원 기준)

예상 입찰가 = 감정가 - 예상 인수 보증금

예상 입찰가 = 130,000,000원 - 23,000,000원 = 107,000,000원

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 107,000,000원으로 제안합니다. 이 금액으로 입찰 시 총 투입금액은 130,000,000원(입찰가 107,000,000원 + 인수 보증금 23,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 수준이므로, 시세 및 향후 임대수익 등을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.