나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6004 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 364-3 드플랏장안 16층1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용시설 및 업무용시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남측 근거리에 지하철5호선 "장한평역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층건 중 제16층 제1611호로서, (사용승인일 2024.06.19) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔:후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 및 기계식 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두 필지 일단의 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 "장한로"의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두 필지 공히, 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6004 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 364-3 드플랏장안 16층1611호

용도: 오피스텔

건축년도: 2024년 6월 19일 사용승인

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물면적: 45.23㎡ (약 13.68평)

감정가: 504,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남측 근거리에 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 서측으로 "장한로"의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 27일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부채권 총액: 608,380,273원

낙찰 후 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 28일

대항력: 없음

임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2024년 11월 12일

확정일자: 2024년 10월 15일

배당신고일자: 2025년 12월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동의 상업 및 업무 지역에 위치하고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 5호선 장한평역이 인근에 있어 교통 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 상업용 및 업무용 시설이 혼재된 일반적인 노선상가지대의 환경입니다.

5. 생활정보

주요 인근 시설: "장평중학교"가 인근에 있습니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 및 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한사항:

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특히 아파트 용도(2025.10.20~2026.12.31) 및 외국인 등(2025.8.26~2026.8.25) 거래 시 허가 대상이 될 수 있습니다.

현장 확인의 어려움: 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 의해 작성되어 내부구조도가 실제와 상이할 수 있으니 입찰 시 재확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 임대관계는 미상입니다.

혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 해당 물건으로부터 직접적으로 영향을 받을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 사용승인된 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 장한평역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 다양한 토지이용계획 상 제한사항과 내부 구조 확인의 어려움이 잠재적 리스크로 존재합니다. 현재 감정가는 504,000,000원이며, 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격을 고려할 때 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

역세권: 지하철 5호선 장한평역과의 접근성이 좋습니다.

지역 개발 가능성: 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(드플랏장안)의 약 28.77㎡ 면적 오피스텔이 2025년 2월 약 297,250,000원, 2025년 11월 약 290,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 면적당 가격을 환산하면 약 10,000,000원에서 10,330,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적 45.23㎡ (약 13.68평)을 기준으로 역산하면, 현 시세는 약 461,346,000원 (45.23㎡ * 10,200,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가: 504,000,000원

예상 입찰가:

잠재적 리스크(토지이용계획 제한, 내부 확인의 어려움 등)와 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 430,000,000원에서 450,000,000원 사이로 제안합니다.

권장 입찰가: 440,000,000원

입찰 시에는 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종적인 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.