나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2527 [1] 서울특별시 서대문구 남가좌동 388 디엠씨센트럴아이파크 상가동 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "연희중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건 내 제지1층 제비103호로서, 외벽 : 석재타일붙임 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어마감 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(학원)로서 현황 "HB이산수학(학원)"으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트단지(디엠씨센트럴아이파크) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 상가동 남동측으로 노폭 약 20m(왕복 4차선) 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2012-08 -09), 상대보호구역(최종확인관할교육청), 절대보호구역(최종확인관할교육청), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역, 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건은 공부상 지1층이나, 상가동 접면도로인 남동측 노변 기준 지상3층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2527 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 388 디엠씨센트럴아이파크 상가동 지1층 비103호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 825,000,000원

토지 면적: 65.10㎡ (약 19.69평)

토지 지분: 65.1006㎡ (약 19.69평)

건물 면적: 73.59㎡ (약 22.26평)

건물 지분: 73.59㎡ (약 22.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "연희중학교" 남동측 인근에 위치하며, DMC센트럴아이파크(1061세대, 총주차대수 1624대) 대규모 아파트 단지 내 상가동에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요 확보가 용이한 환경입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제지1층 비103호이며, 외벽은 석재타일붙임, 내벽은 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등입니다. 공부상 제2종근린생활시설(학원)로 등재되어 있으며, 현황 "HB이산수학(학원)"으로 이용 중입니다. 위생급배수설비, 승강기, 옥내소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 공부상 지하 1층이나, 상가동 접면도로 기준으로는 지상 3층 높이에 해당합니다.

교통 상황은 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 소재 상가동 남동측으로는 노폭 약 20m(왕복 4차선) 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 등 도로 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 해당 기간 동안 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 하나은행의 근저당권(을3)이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다. 등기부 현황으로는 소유권보존(박윤주, 2019.05.16), 근저당권(하나은행, 2020.11.20, 469,200,000원), 임의경매개시결정(하나은행, 2025.12.11, 274,753,088원)이 있으며, 근저당권은 말소기준권리, 임의경매개시결정은 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 469,200,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정경숙 (정 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입/사업일자: 2019년 06월 27일

* 확정일자: 2025년 12월 29일

* 배당신고일자: 2026년 02월 09일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항:

본 임차인은 2019년 6월 27일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 그러나 권리분석 요약에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 매수인에게 보증금이 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 통상적인 권리분석 결과와 차이가 있을 수 있으므로, 낙찰자는 해당 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법률 검토를 반드시 진행해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 대규모 아파트 단지인 DMC센트럴아이파크 내 상가동에 위치하여 1061세대의 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근 연희중학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 학생 및 학부모 대상 업종에 유리할 수 있습니다. 현재 "HB이산수학(학원)"으로 이용 중으로, 상가로서의 기본적인 영업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에는 마트, 병원, 은행 등 기본적인 상업 및 편의시설이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다. 현재 확인된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 광범위한 지역 지정 사항으로 직접적인 시설 유무와는 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 연희중학교, 가재울중학교, 명지고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 교통 편의성은 주요 도로와 인접하고 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 대규모 아파트 단지 내 상가를 이용하는 주민들을 위한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정경숙(정 ) 임차인은 2019년 6월 27일 전입하여 대항력을 보유하고 있으며, 2025년 12월 29일자로 확정일자를 받았습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 매수인에게 보증금이 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 법률 검토가 필요한 부분입니다. (위 1.2. 임차인 현황 참고)

* 정비구역 지정: 본 물건지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발/재건축 등 사업 진행 가능성이 있으나, 구체적인 사업 일정 및 방식, 예상 완료 시점 등은 불확실하며 사업 지연 또는 무산의 가능성도 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

* 기타 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 각종 도로 구역, 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 배후 수요와 편리한 교통망을 갖춘 입지입니다. 제2종근린생활시설로서 학원이나 기타 소매, 서비스업종으로 활용성이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성, 정비구역 지정으로 인한 사업 불확실성, 그리고 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 성공적인 투자를 위해서는 상세한 권리 분석과 함께 해당 지역의 개발 계획 및 시장 상황에 대한 깊이 있는 이해가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 고정 상주인구 확보 용이.

* "HB이산수학(학원)" 운영으로 인한 현재 공실 리스크 없음 (경매 시점까지 운영 지속 여부 확인 필요).

* 도심 접근성이 좋은 서대문구의 입지적 장점.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 잠재력 (단, 사업 진행 여부에 따라 변동).

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 825,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 0원으로 분석되므로, 입찰가는 감정가 및 시장 조사 결과를 바탕으로 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석의 최종 확정 결과, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필요합니다. 따라서, 제시된 정보를 바탕으로 특정 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.