나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경478 [1] 서울특별시 송파구 오금동 619 송파호반베르디움더퍼스트 101동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교등이 혼재하는 대단지 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조(철근)콘크리트지붕 20층 건물내 20층 2001호로 외벽: 페인팅 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 광대로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등 에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트) 로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경478 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 619 송파호반베르디움더퍼스트 101동 20층 2001호

용도: 아파트

건물명: 송파호반베르디움더퍼스트

사용승인일: 2018년 02월 23일

총 층수: 20층 (해당층: 20층)

토지면적: 59.23㎡ (약 17.92평)

건물면적: 101.46㎡ (약 30.69평)

토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,710,000,000원 (171,000만 원)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 대단지 아파트 지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 단지 내 도로를 통해 광대로와 연결됨.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

2.4. 주변 환경 (추가 정보)

'서울거여초등학교'가 북서측 인근에 위치함.

인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높음.

대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 채권 총액은 1,720,590,275원임.

말소기준권리: 2018년 05월 09일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 48,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025년 12월 08일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 권리분석 종합의견

본건의 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 부담이 있는 권리는 없어 보임. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송파구 오금동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 적합한 환경을 제공함.

4.2. 상업시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높으며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있음.

지하 주차장 이용이 가능하며, 전기차 충전기(9대)가 설치되어 있음.

5.2. 교육시설

'서울거여초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 교통 편의성

차량 접근 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재함. 이는 경매 진행 과정에 변동사항이 발생할 수 있음을 시사하며, 입찰 전 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획 상 '교육환경보호구역', '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '(한강) 폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적인 수도권 지역의 규제사항으로 직접적인 투자 저해 요인으로 보기는 어려움.

6.3. 임차인 정보 불확실성

임대 관계는 미상이며, 이해관계인과의 접촉이 원활하지 않았던 점은 내부 상태 확인 및 명도 과정에서 일부 어려움이 있을 수 있음을 시사함. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됨)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 송파구 오금동에 위치한 송파호반베르디움더퍼스트 아파트 20층 매물로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물임. 주변 환경이 우수하고 교통이 편리하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 높은 편임. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점임. 다만, 중복사건으로 인한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 변수를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구, 지하철역 인근 (구체적 역명은 정보 부족하나, 인근 상업시설 언급으로 보아 접근성 예상)

* 선호도 높은 주거 형태: 신축급 아파트 (2018년 준공)

* 권리 하자 없음: 말소기준권리 하에 모든 권리 소멸 예상

* 양호한 생활 인프라: 학군, 교통, 상업시설 등

* 높은 감정가 대비 시세 잠재력: 최근 실거래가와 감정가 비교 후 시세 반영한 합리적 입찰 전략 수립 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,710,000,000원 (171,000만 원)임.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 15층 아파트의 실거래가가 163,000만 원 ~ 168,000만 원 수준임.

본건은 20층 최상층 매물이므로, 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 최근 실거래가 추이와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

예상 시세 범위: 1,630,000,000원 ~ 1,710,000,000원 (163,000만 원 ~ 171,000만 원)

권리 인수 부담이 없고, 신축급 아파트임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있음.

추천 입찰가: 1,700,000,000원 (170,000만 원)

본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.