나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13773 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서 (사용승인일자: 2021. 4. 1.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2,3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제304호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13773 (1)이며, 감정가는 268,000,000원입니다. 토지 면적은 19.46㎡(약 5.89평)이며, 건물 면적은 28.71㎡(약 8.68평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 근거리에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.1. 1. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 오류동역이 근거리에 위치하여 대중교통 여건은 보통입니다. 차량 진출입이 가능합니다.

1.1. 2. 주변환경

주거지역으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 소유권보존 등기일(2021.04.14) 이후 공유자전부이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등기 등이 설정되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 부산지방법원 2024카단101941 (가압류)이며, 본 경매(서울남부지방법원 2025타경13773)로 인해 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 권리사항 요약

* 소유권보존: 이형준 외 2명 (말소 예정)

* 공유자전부이전: 김은주 (말소 예정)

* 주택임차권: 문예슬 (2021.08.10 전입, 2021.07.08 확정, 264,000,000원) - 말소 대상이나, 특별매각조건 확인 필요.

* 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (264,000,000원) - 본건 경매 개시, 말소 예정.

* 임차인 현황

* 임차인: 문예슬

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-10

* 확정일자: 2021-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권 등기 말소 조건 매각.

* 임차인: 박문호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항

* 임차인 문예슬은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 채권자의 매수인에 대한 잔액 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 구로구 개봉동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 연립주택 등이 분포하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대형 상업시설이나 번화가는 아니지만, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당 등은 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

* 교육시설: 경인중학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 편의시설: 통상적인 주거지역에서 이용 가능한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 관련 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 매각물건명세서를 면밀히 확인하여 최종 인수 조건을 숙지해야 합니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 28.71㎡(약 8.68평)으로 소형 주택이므로, 투자 목적이나 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2026.8.25.까지) 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 서울 구로구의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 268,000,000원이며, 건물 전용면적 28.71㎡(약 8.68평)를 고려할 때 단위 면적당 가치는 높게 평가되었습니다. 임차인 관련 대항력 없음을 명시하고 HUG 인수조건이 변경되어 있어, 보증금 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항과 소형 면적임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자 상품으로 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 특별매각조건으로 인해 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 도심 접근성: 지하철 1호선 오류동역 이용 가능 및 차량 접근성으로 서울 시내 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다. 신축 건물이라는 점과 현 시세, 그리고 임차인 관련 리스크가 낮다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 주변 유사 신축 소형 다세대주택의 시세 및 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 268,000,000원 ~ 294,800,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 단, 최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 시장 상황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서 작성 시점 기준, 합리적인 입찰 희망가로는 280,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.