나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52353 [1] 서울특별시 은평구 구산동 304-4 더클래스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "수국사" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "더클래스" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건(사용승인일: 2016.02.12.)중 제3층 제302호로서 외 벽 : 석재 및 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있으나 대체로 등고평탄하게 조성된 4필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "더클래스" 동측으로 서오릉로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52353 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 304-4 더클래스 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 (사용승인일: 2016.02.12.)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.947㎡ (약 7.55평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

토지거래허가구역: 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "수국사" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대로 이루어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건이 속한 "더클래스" 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

본 건이 속한 "더클래스" 건물 동측으로 서오릉로가 소재하며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

등기부상 을3 근저당권 (채권자: 이순재, 채권최고액: 150,000,000원, 접수일자: 2022-04-06)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 확인되지 않으나, 임차인 KONDORAN의 대항력 존재 여부에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다.

1.3. 3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 주택임차권 (을6, 말소) 등이 포함됩니다.

1.3. 4. 임차인 분석

* 임차인 KONDORAN

전입일자(사업일자): 2002-10-30, 대항력: 있음.

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인임에도 불구하고 보증금이 미상인 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 임대 현황이 미상이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사 (이종화)

전입일자: 2022-02-04, 확정일자: 2021-12-08, 보증금: 260,000,000원, 대항력: 없음.

등기부상 주택임차권 (을6)이 말소 예정으로, 매각으로 소멸됩니다. 또한, 본 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행될 예정입니다. (물건명세서 참고사항 1번)

1.4. 상권분석

본 건은 서울 은평구 구산동의 주택가에 위치하여, 인근에 다세대 주택 및 일반 주거 시설이 밀집해 있습니다. 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주거지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 최종 확인은 관할 교육청에 문의 필요.

* 기타: "수국사" 인근 위치.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 KONDORAN의 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 예상보다 높은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 다세대주택으로, 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 248,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 면적대비 시장 가격이 감정가보다 현저히 낮은 것으로 파악됩니다. (예: 2026년 5월 거래된 24.74㎡ 규모의 '리치빌'은 8,800만원) 또한, 대항력 있는 임차인 KONDORAN의 보증금이 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중대한 위험 요소입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 인수 조건 변경 및 권리 포기 조건으로 매각이 진행될 예정입니다.

1.8. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미확인 리스크를 인지하고, 저가 입찰 시 시세차익을 노릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월, 24.74㎡, 8,800만원 거래)를 기반으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 10,650만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 248,000,000원과 큰 차이를 보입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 KONDORAN의 보증금이 미상이라는 매우 큰 위험 요소를 감안해야 합니다. 이 임차인의 보증금이 상당할 경우, 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

주의사항: 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사 및 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다. KONDORAN 임차인의 보증금 및 권리관계를 최우선으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.