나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13769 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2024.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치히며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제203호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중인것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 완경사 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 56-561 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 56-562 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13769 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제2층 제203호

건물명: 화성빌라

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천 4백만원 (164,000,000원)

면적:

* 토지 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 건물 전용 면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트, 평슬래브)

층수: 5층 건물 중 2층

사용 승인일: 2002년 8월 24일

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

* 본건 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 관계:

* 본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2022년 4월 4일 안산세무서장의 압류 (갑13)입니다.

* 모든 후순위 권리(을구 및 그 이후 갑구 권리)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-26, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (박 ): 보증금 1억 6천 5백만원 (165,000,000원), 전입 2021-03-24, 확정 2021-03-08, 배당신고 2023-04-28, 대항력 없음. (등기상 주택임차권은 말소 예정이나, 채권자로서 경매 신청함)

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-25, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-28, 대항력 없음.

인수되는 보증금:

* 임차인의 인수 보증금은 없습니다. (0원)

특별 매각 조건:

* 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인에게 유리한 조건입니다.

4. 상권분석

본건은 순수 주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거 단지입니다.

5. 생활정보

교육 시설:

* '화일초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 교육 환경 보호구역 지정 여부를 강서교육지원청에 재확인할 필요가 있습니다.

편의 시설:

* 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 차량 또는 도보로 이용 가능할 것으로 판단됩니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

주거 환경:

* 건물은 철근콘크리트조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 공항 인근 지역으로 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. (수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 관련)

6. 잠재적 리스크

토지거래 허가 구역:

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간). 외국인, 특정 용도(아파트 등)의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 시 해당 제한 사항을 확인해야 합니다.

항공기 소음:

* 공항 관련 지구 지정으로 인해 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, '화일초등학교' 인근의 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 임차인의 대항력은 없으며, 채권자인 주택도시보증공사 측에서 배당받지 못하는 금액에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 진행되어, 인수 부담이 거의 없는 물건입니다.

다만, 토지거래 허가 구역 지정 및 공항 인근 지역 특성상 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

전반적으로 권리 관계가 깨끗하고 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 후순위 권리는 소멸되며, 인수할 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

채권자 조건 유리: 채권자(주택도시보증공사)가 잔여 채권에 대한 매수인 청구권을 포기하여 매수인 부담을 최소화했습니다.

지역 내 주거 수요: 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 재건축 및 신축 빌라 개발이 활발히 이루어지는 곳입니다.

초등학교 인접: '화일초등학교'가 가까워 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 물건은 약 1억 5천만원에서 1억 6천만원 수준에 거래되었습니다. (2026년 7월 실거래가 기준)

본건의 감정가는 1억 6천 4백만원이며, 최근 거래가와 유사한 수준입니다.

유사 면적(42.14㎡) 및 건축 연도(2002년)를 고려한 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 1억 8천만원 내외로 추정됩니다.

그러나 경매 특성 및 본건의 권리 관계(인수 부담 없음)를 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

권장 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 1억 7천만원 ~ 1억 7천 5백만원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 분위기, 해당 물건에 대한 확신 등에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.