나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52363 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 응암역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕 지상 8층 건물내 제4층 제401호로, 외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중인것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사 세장형 토지로 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울서부지방법원 2025타경52363 (1)

서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 4층401호

용도는 오피스텔이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕의 지상 8층 건물 중 제4층 제401호입니다.

토지면적은 20.16㎡ (약 6.10평)이며, 건물면적은 48.29㎡ (약 14.61평)입니다.

본 건물의 감정가는 302,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

주택임차인으로는 박지현 씨가 있으며, 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 21일, 확정일자 2021년 1월 8일입니다.

해당 임차인은 배당신고일자 2023년 5월 22일로, 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부상 을4구분으로 등기된 박지현 씨의 주택임차권(290,000,000원)은 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

주택도시보증공사는 신청채권자로서, 박지현 씨의 임차보증금반환 채권을 양수 승계하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 3월 31일자)를 제출하였습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 인근 지역은 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지역 내 오피스텔, 다세대주택 등이 다수 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

응암역을 중심으로 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 신사1동 주민센터가 인근에 위치하고 있으며, 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등의 경우 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 취득 시 허가가 필요하며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 또한, 아파트 용도에 대한 허가구역 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이는 향후 매수인의 자격 및 용도 제한과 관련될 수 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 과거 임차인 정보 및 관련 채권(주택도시보증공사)에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 다만, HUG의 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기가 명시되어 있어 위험은 해소된 것으로 보입니다.

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 응암역 역세권에 위치한 오피스텔로, 주거 및 업무용으로 활용 가능한 장점이 있습니다.

감정평가서상 주위 환경 및 교통 여건이 보통 수준이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

특히, 주택도시보증공사가 임차보증금 전액에 대한 권리포기 확약서를 제출함에 따라 임차인 관련 위험은 사실상 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 복잡한 토지이용계획 등은 매수 전반적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주택도시보증공사의 확약으로 인해 잔존 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 역 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

현재 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 탐문 조사되어, 현황대로 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

신사생활권 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 302,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시세 및 주변 동향을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있으며, 실제 입찰 시에는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 매매 및 전월세 시세, 공실률 등을 면밀히 조사하여 현장 조사를 통해 최신 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.

이 지역 오피스텔의 평균적인 매매가율(감정가 대비) 및 현재 시장 상황, 물건의 희소성, 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

권리상 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 취득 및 활용에 제약을 줄 수 있으므로 이 부분도 감안해야 합니다.

현 시세 분석 및 권리 인수 부담금 0원을 고려할 때, 감정가 이하에서 매력적인 가격대로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 사료됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.