나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13893 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트,오피스텔,다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하며, 구로5동주민센터의 소재로 제반 주위환경은은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1004호로서 ,"집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2020.07.01.임) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임(후첨:내부구조도 참조).

설비내역

대상건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 양문사용 승강기설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 2필지 일단의 토지는 가장형으로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지혛다세대), 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 구로중앙로28길 및 남서측으로 아스팔트 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 ㅇ;ㅁ.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구로구청에서 발급받은 "집합건축물대장"상의 '건축물 현황도'를 기준으로 평가사례, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13893 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제10층 제1004호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 327,000,000원

* 토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

* 토지지분: 12.35㎡ (약 3.74평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 07월 01일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 구로5동주민센터가 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 대상 물건 북서측으로는 구로중앙로28길, 남서측으로는 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(안산세무서장, 2022.01.27.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 303,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-13

확정일자: 2020-09-11

배당신고일자: 2022-11-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각. 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인: 최인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-07

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 843,000,000원

* 기타 권리: 집합건물 등기부 요약상 신탁등기, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등이 다수 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 서남권의 구로동에 위치하며, 주거 및 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근 시설: 신구로초등학교, 구로5동주민센터 등 공공 및 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물로서, 지역 내 직장인 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 신구로초등학교가 도보 거리 내에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설: 구로5동주민센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 조건: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 점은 특수 조건이므로, 입찰 전 HUG와의 구체적인 협의 내용 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 내부구조 확인 불가: 감정평가 시 내부 구조 파악이 불가하여 집합건축물대장상의 '건축물 현황도'를 기준으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 장애물제한표면구역(진입표면) (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) - 남부교육청 확인 요망.

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법) - 건축 관련 군부대 협의 필요 가능성.

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트, 외국인 등) - 향후 거래 시 관련 규제 확인 필요.

* 권리금액 총액: 등기부채권 총액이 8억 4,300만 원으로 높으므로, 매각 대금으로 모든 채권이 변제되지 못할 경우 채권자들의 재신청 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서남권의 주거 및 업무 밀집 지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 3억 2,700만 원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 등기부상 다수의 권리 제한이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 법률적 검토와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 내부 상태 확인이 불가한 점과 토지 이용계획상의 여러 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 구로동 일대는 업무 지구 및 주거 단지가 밀집해 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축급 가치: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 관리 상태 및 임대 경쟁력이 우수할 것으로 보입니다.

* 가격 메리트: 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 시세 및 권리 관계 면밀히 분석 후 입찰가 결정 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 327,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 280,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가가 시세 범위 내에 있으며, 특별한 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 약 90% 수준을 목표로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.