나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경804 [1] 서울특별시 금천구 가산동 517-4 에이스가산포휴 제13층 제1306호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 아파트형공장과 상업.업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 무난한 편임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 아파트형공장과 상업.업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 양호한 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 동측 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건으로서 외벽 : 외장복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 새시창호 등

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건으로서 외벽 : 외장복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

이용상태

공부상 산업시설(공장)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)' 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할, 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

별도등기 있음: 1토지(을구 3번 구분지상권설정 등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경804 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 517-4, 에이스가산포휴 제13층 제1306호

건물명: 에이스가산포휴

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장 등재)

감정가: 765,000,000원

토지면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물면적 (전용면적): 78.57㎡ (약 23.77평)

건물지분: 78.57㎡ (약 23.77평)

총 호실 수: 668호 (에이스 가산 포휴 전체)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

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1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 공장, 아파트형공장, 상업·업무시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 무난하며 양호한 편입니다.

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 가까워 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 중 제13층 제1306호입니다. 건물 사용승인일은 2020년 9월 28일입니다.

도로: 본건은 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 20M 내외 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 등으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 21일자 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 현황:

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1, 을2, 을3: 하나은행 및 곽에덴외 8명의 근저당권

* 갑5: 근로복지공단의 가압류

* 갑6: 하나은행의 임의경매개시결정

* 갑7, 갑8, 갑9: 금천세무서장, 금천구, 고양시의 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 토지(을구 3번)에 설정된 구분지상권 등기가 있습니다. 본 권리는 건물과 별도로 토지에 대한 권리이므로, 향후 본건 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있어 반드시 철저한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

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1.3. 상권분석

본 물건은 서울 가산디지털단지 내 핵심 업무지구에 위치하며, 지하철역 인근으로 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 관련 업종 종사자 및 기업체 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

건물은 지식산업센터 용도 외에 제1,2종 근린생활시설 등으로도 활용 가능하여 상권 가치가 높습니다.

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1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 외부 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 가산디지털단지역 주변의 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등 편의시설 이용이 용이합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

별도등기: 매각으로 소멸되지 않는 토지상의 구분지상권 등기가 존재합니다. 이 권리의 구체적인 내용과 효력 범위, 그리고 본건 물건의 향후 이용이나 처분에 미칠 영향에 대해 반드시 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

유동화물건: 본 물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 유동화된 자산입니다. 채권자 및 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 일반적으로 신속한 매각 절차가 진행되는 경우가 많습니다.

토지이용계획 제한:

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역

* 장애물 제한 표면 구역

* 교육환경보호구역 (남부교육청을 통해 반드시 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* (한강) 폐기물매립시설 설치 제한 지역

* 토지거래계약에 관한 허가 구역 (외국인 등, 아파트 등 특정 용도 및 대상자에 한정되나, 향후 건축 또는 매매 계획 시 고려가 필요합니다.)

혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 업무지구인 가산디지털단지의 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 및 입지 조건을 자랑합니다.

건물이 비교적 신축(2020년 준공)이며, 대부분의 권리관계가 매각으로 소멸될 예정으로 권리 분석상 명확성이 높은 편입니다.

가장 중요한 투자 포인트는 매각으로 소멸되지 않는 토지상의 구분지상권 등기입니다. 이 권리의 실체를 파악하고 그 영향력을 분석하는 것이 본건의 투자 성공 여부를 결정짓는 핵심적인 요소가 될 것입니다.

인수해야 할 임차인 부담이 없다는 점은 초기 투자금 운용 측면에서 매우 긍정적입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 가산디지털단지역 도보권 내 최상급 업무 지구에 위치합니다.

* 활용도 높은 건물: 지식산업센터로서 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 투자 가치가 높습니다.

* 권리 분석의 명확성: 대부분의 권리 사항이 말소될 예정으로, 권리 관계가 비교적 단순화될 가능성이 높습니다 (단, 구분지상권 제외).

* 부담 없는 인수: 인수할 임차인의 보증금이 없어 추가적인 인수 비용 부담이 적습니다.

* 미래 가치: 준공업지역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

감정가: 765,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 매각으로 소멸되지 않는 토지상의 구분지상권 존재로 인해 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 발생하지 않습니다.

정확한 시장 조사와 함께 해당 구분지상권의 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 권리 분석 결과를 반영한 전략적 입찰이 권장됩니다. 다만, 본건의 경우 구분지상권의 영향력을 철저히 파악하는 것이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.