나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13787 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 OOOOO OOOOOO OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "서울천왕초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "천왕역(지하철7호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2020.01.20) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음 식점) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 33m 내외, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 복층형 오피스텔 구조로 되어있는 것으로 조사 되었는바, 경매진행시 참고바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13787 (1) 서울남부지방법원 부동산강제경매 사건입니다.

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 277-6에 소재한 더메종277 건물 제9층 제904호 오피스텔입니다.

감정평가액은 265,000,000원입니다.

토지 면적은 9.74㎡(약 2.95평)이며, 건물 면적은 28.63㎡(약 8.66평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 안OO입니다.

건물은 2020년 1월 20일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지 동측 인근에 서울천왕초등학교가 있습니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

비교적 원거리에 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13787)으로, 채권자 안성현의 31,475,030원(2025-12-15 접수, 말소예정)입니다.

인수되는 권리로는 임차인 이창희의 주택임차권(2021-12-28 전입, 2021-12-15 확정)이 있습니다. 이 임차권은 보증금 260,000,000원 전액이 매수인에게 인수되며 말소되지 않습니다.

임차인 신호현(2024-08-19 전입)도 대항력이 있으나, 보증금 1,500,000원 및 차임 650,000원의 상세 인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상인 채권에 대해서는 주의가 필요합니다.

본건은 선순위임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

서울천왕초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 안정적인 지역 기반을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 서울천왕초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

교통 측면에서는 버스 노선을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 지하철 7호선 천왕역까지는 다소 거리가 있습니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 임차인 이창희의 보증금 260,000,000원이 매수인에게 그대로 인수된다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 경매 진행 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

대공방어협조구역 및 교육환경보호구역에 해당되는 점도 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

더메종277은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 환경 및 입지 조건은 보통 이상으로 평가되나, 2억 6천만원에 달하는 선순위 임차보증금 인수 부담은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 필요합니다.

해당 임차보증금 부담 해소 후 시세 상승을 기대할 수 있는 투자라면 고려해볼 수 있으나, 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 임차권의 만기 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 계획이 수립되어야 합니다.

8. 투자 포인트

건물이 2020년식으로 비교적 신축입니다.

도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

선순위 임차인의 계약 만기 후 보증금 부담 해소 시, 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 260,000,000원에 달하므로, 실질적인 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

제공된 최근 매매 정보(2025년 6월 26일, 2층, 21.61㎡ 거래액 22,291만원)를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격으로 시세를 추정해 볼 때, 본건(9층, 28.63㎡)의 시장 가치는 약 295,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이를 고려할 때, 투자자가 감정가 수준(265,000,000원)에서 수익을 내기 위해서는 입찰가를 5,000,000원(265,000,000원 - 260,000,000원) 수준으로 낮춰야 합니다.

하지만, 실질적인 총 매입 비용이 시장가(약 295,000,000원)를 넘지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 약 35,000,000원(295,000,000원 - 260,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

본건은 높은 인수 보증금으로 인한 투자 위험이 크므로, 10,000,000원에서 30,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 입찰가는 본인의 투자 성향과 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.