나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13888 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건 내 ‘가산양우내안애애플’ 제4층 제409호로서 (사용승인일 : 2013.09.26) 외 벽 : 강화유리 마감 및 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 7필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(도시형생활주택. 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) ~ 3) 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) ■ 일련번호 4) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) ■ 일련번호 5) ~ 7) 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13888 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제409호

건물명: 가산 양우 내안애 애플

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

사용승인일: 2013년 9월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 18층 건물 내 4층 409호

1.3. 면적 및 가격

감정가: 126,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26 평)

건물면적: 17.35㎡ (약 5.25 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다. 대상 물건의 북동측으로는 노폭 약 40미터, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

물건지 주변은 가산디지털단지 내에 위치하여 다수의 IT/산업 단지, 오피스, 상업시설이 밀집해 있습니다. 마리오아울렛, W-Mall 등 대형 쇼핑몰과 다양한 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 혐오시설은 근거리에서 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(채권최고액: 1,126,500,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 21일

* 확정일자: 2021년 7월 7일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 인수 조건

* 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

* 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 공동담보, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 배후수요

가산디지털단지라는 직주근접성이 높은 지역에 위치하여 풍부한 직장인 임대 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 업종 및 유동인구

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼합된 상권이며, 단지 내 직장인과 인근 상업시설 이용객 등 유동인구가 많습니다.

4.3. 경쟁 환경

다수의 오피스텔 및 주거 시설이 존재하며, 이는 임대 시장의 경쟁이 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

5.2. 쇼핑 및 편의시설

마리오아울렛, W-Mall 등 대형 쇼핑몰을 비롯하여 금융기관, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 단지 인근에 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 환경

인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되나, 절차상의 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 용도 불일치: 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 용도 변경 시 규제 또는 세제상 영향이 있을 수 있습니다.

* 특수 물건 정보: 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등은 거래 과정에서 추가적인 확인 및 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 소형 면적: 17.35㎡ (약 5.25평)의 협소한 면적은 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내에 위치한 소형 오피스텔로, 풍부한 직장인 배후수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 감정가는 1억 2,600만원이며, 경매 진행 시 인수되는 권리 및 임차인 관련 리스크는 최소화된 것으로 분석됩니다. 다만, 주거용으로 사용 중인 오피스텔이라는 점 및 공동담보 등의 특수사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 풍부한 직장인 임대 수요

* 1인 가구에 적합한 소형 면적 및 합리적인 가격

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 편의시설

9. 예상 입찰가

인근 유사 오피스텔의 실거래가 및 시세 조사를 종합해 보면, 해당 면적(17.35㎡)의 경우 약 110,000,000원에서 122,000,000원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 가산 양우 내안애 애플 내 유사 면적 물건도 이와 유사한 시세대를 형성하고 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 감정가(126,000,000원) 및 현 시세를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 약 115,000,000원 내외로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 현황, 추가적인 시세 변동 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.