나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52350 [1] 서울특별시 은평구 구산동 20-11 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여고교" 남서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "구산역" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약5~6분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제4층 제404호로서, 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형으로서, 귀 제시목록상 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2·3: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52350 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 20-11 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 288,000,000원 (2억 8천 8백만원)

* 토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

* 토지지분: 22.445㎡ (약 6.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

* 건물지분: 35.76㎡ (약 10.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 소재하며 "예일여고교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장까지 도보로 약 4~5분, 지하철 6호선 "구산역"까지 도보로 약 5~6분 소요됩니다.

* 인접 도로상태

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 주변 시설

본건 인근에는 예일여자고등학교가 위치해 있으며, 구산역을 중심으로 상업시설 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 4일 접수된 은평구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

소유권 보존(2011-09-06), 소유권 이전(2011-11-03), 공유자전원지분전부이전(2022-06-23), 압류(2024-10-04), 강제경매(2025-12-11) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황

1. 임차인: 이해창

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-01-21

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

2. 임차인: 임재민

- 보증금: 280,000,000원 (2억 8천만원)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-06-07

- 확정일자: 2022-05-04

- 배당신고일자: 2024-06-13

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기(을5)가 있으나, 말소 예정.

* 인수되는 권리/보증금

상기 임차인 현황 및 물건명세서상의 특이사항에 따르면, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- "리치빌"(구산동 147-18, 2013년식, 전용면적 24.74㎡ 약 7.48평): 2026년 5월 8,800만원에 거래. 평당 약 1,176만원.

- "금당빌라"(구산동 355-7, 1991년식, 전용면적 37.02㎡ 약 11.20평): 2026년 5월 11,500만원에 거래. 평당 약 1,027만원.

본건은 2011년 건축된 다세대주택으로, 건물면적 35.76㎡ (약 10.82평)입니다. 주변 유사 면적 및 건축 연식의 다세대주택 시세를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 대략 11,000만원 ~ 12,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 28,800만원으로, 위에서 분석한 주변 시세(약 11,000만원 ~ 12,000만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장가치를 과대평가하고 있을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성

본건은 지하철 6호선 구산역과 버스정류장이 도보로 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

* 생활 기반 시설

상하수도, 위생 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시장가 괴리

가장 큰 리스크는 감정가(28,800만원)와 실제 시장가(약 11,000~12,000만원) 간의 상당한 차이입니다. 이로 인해 고가 낙찰 시 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등 특정 대상자에 대해 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역에 해당합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 소유권 이전 시 추가적인 절차와 확인이 필요함을 의미합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건

임차인 및 주택도시보증공사가 잔액 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 매각이 성립한다는 조건은, 임대차 관계의 복잡성과 잠재적인 채권 포기 금액이 있을 수 있음을 시사합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 해당 조건 이행 여부에 따라 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타 제한사항

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교 인접 등 입지적 이점이 일부 존재합니다. 그러나 현재 감정가(28,800만원)가 최근 실거래가(약 11,000~12,000만원)와 비교했을 때 약 2.4배가량 높은 것으로 분석되어, 감정가의 적정성에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 매각 조건은 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세차익 가능성: 감정가가 시장가치보다 현저히 높아, 시장가에 근접하는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 구산역이 도보 거리에 위치하여 교통 편의성이 좋고, 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 쟁점은 높은 감정가와 실제 시장가 간의 큰 괴리입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 11,000만원에서 12,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 시장 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 100,000,000원 (1억원) 수준으로 제안합니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다. 감정가(28,800만원)보다 훨씬 낮은 가격으로 접근하여 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.