나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13900 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 121-7 우림메르디앙 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 121-7번지 소재 "서울금천경찰서" 남측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 시흥동 121-7 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(금천구심) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 2. 시흥동 119-7, 119-11 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13900 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 121-7 우림메르디앙 제3층 제306호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 168,000,000원

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.129999999999999㎡ (약 4.27평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.60평) (전용면적)

건물지분: 28.44㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

해당 호실: 3층 306호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 121-7번지에 소재하며, "서울금천경찰서" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심)에 속합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 15일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권 (이상철): 2023년 9월 8일 등기되었으며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-17, 확정일자 2021-07-12입니다.

비록 임차권 등기가 되어 있으나, '대항력 없음'으로 분류되어 있으며, 물건명세서상 임차인 및 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차보증금 반환 의무가 매수인이 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 서울금천경찰서가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 용도는 공동주택 및 근린생활시설로 이용 가능합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 오피스텔로, 본건은 3층에 위치합니다.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 특이사항으로 언급되어 있습니다.

가장 중요한 점은 임차인 이상철 및 그 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 매각 조건으로 한다는 것입니다. 이는 매수인이 임차보증금 잔액에 대해 추가적인 책임을 부담하지 않음을 의미합니다.

따라서 임차인 관련 권리상의 위험은 매각 조건으로 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 오피스텔로, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

인근에 경찰서와 주거시설이 혼재하여 있으며, 교통 여건은 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 특히 임차인 관련 위험 요소가 매각 조건으로 해소되어 매수인이 부담해야 할 권리상의 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

감정가는 168,000,000원입니다.

주변 시설 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 권리상의 위험이 최소화되었습니다.

실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있는 오피스텔입니다.

비교적 최근 연식(2015년 준공)의 건물이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 9월 29일, 28.44㎡ (본건과 동일 면적), 4층, 162,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 4일, 22.47㎡ (더 작은 면적), 3층, 126,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 168,000,000원입니다.

동일 면적(28.44㎡)의 최근 거래가(162,000,000원)와 감정가(168,000,000원)를 고려할 때, 시장 가격은 1억 6천만원대 초중반으로 추정됩니다.

최근 거래 사례(2024년 9월 29일)와 동일한 면적임을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 165,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 곧 투자 예상 금액이 됩니다.

추천 입찰가: 163,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.