나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13859 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 경사지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13859 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제402호

* 주소: 서울특별시 강서구 강서로16길 44-9 (화곡동)

* 건물명: 에스케이지음

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.07.13)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 내 4층 402호

* 전용면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 15.15㎡ (약 4.58평)

* 토지지분: 15.15㎡ (약 4.58평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

* 건물지분: 25.44㎡ (약 7.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 281,000,000원

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 북동측 인근에 위치함.

* 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재함.

* 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 현황

* 임차인

* 주택도시보증공사 (서정욱): 보증금 295,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-11, 확정 2021-07-22, 배당신고 2023-08-30, 대항력 없음.

* 조성철: 보증금 330,000원, 차임 1,200,000원, 전입/확정/배당일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

* 압류 (2023-01-27, 남부천세무서장)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(갑5)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸함.

* 주택임차권(을3, 서정욱)은 2023-08-30 등기되었으며, 말소기준권리보다 늦고 등기부상 말소로 표기되어 있음.

* '물건명세서 참고사항'에 따라, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 임차인 주의사항

* 임차인 서정욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세 (2026년 5월 기준)

* M펠리체 (830-5, 2018년 준공, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 한양 (343-28, 2000년 준공, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 474만원/㎡)

* 기린아트빌라 (956-27, 1995년 준공, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

4.2. 건물 준공 연도별 시세 비교

* 본건 건물(에스케이지음)은 2021년 준공으로, 비교 대상 중 가장 최신 건물에 해당함.

* M펠리체(2018년 준공)의 ㎡당 가격(약 810만원)을 참고하되, 본건이 더 최신 건물임을 감안하여 시세 판단.

* 본건(25.44㎡)의 경우, 최신 건물임을 감안하여 시세는 약 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정됨.

4.3. 면적별 시세 비교

* 본건(25.44㎡)의 경우, M펠리체(37.05㎡)의 ㎡당 가격(약 810만원)을 적용하면 약 206,246,250원이 산출되며, 이는 신축 건물임을 고려할 때 시세의 하한선으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 소재지인 서울 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 상점, 식당, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설을 이용하기 편리함.

* 인근에 화곡8동 주민센터 등 공공시설이 위치하고 있음.

* 지하철 5호선 까치산역을 통한 서울 도심 접근성이 양호함.

5.2. 혐오시설

* 현장 답사를 통한 직접적인 혐오시설 확인은 어려우나, 입지 조건 분석 시 언급된 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역)으로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 해당 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예기치 못한 법적 문제가 발생할 수 있음. (조건부 매각)

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 제한 구역(수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 건물 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 인해 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(아파트)의 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2021년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 감정가는 281,000,000원이지만, 최근 거래 시세 및 건물 연식 등을 고려했을 때 약 220,000,000원 ~ 260,000,000원 수준의 시세가 형성된 것으로 분석됨.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있음.

* 다만, 공항 관련 제한 구역, 항공기 소음 가능성, 조건부 매각 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 다세대주택으로 양호한 건물 상태 기대.

* 까치산역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 깔끔함.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어, 시세 이하 입찰 시 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 거래 시세 분석 결과: 약 220,000,000원 ~ 260,000,000원

* 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 현 시세 및 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근 시 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.