나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13884 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡1동주민센터’남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제4층 제405호로서, (사용승인일: 2021.04.21.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 토지로서 인접 필지 대비 등고평탄한 공히 정방형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 5m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 925-15 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.∼2026.12.31),<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 화곡동 925-16 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.2 6.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.∼2026.12.31), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 화곡동 925-28, 925-29 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.∼2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13884 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제4층 제405호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제4층 제405호이며, 사용승인일은 2021년 4월 21일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

본건은 4필지 일단의 토지 위에 건축된 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지의 형상은 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형입니다.

서측으로 약 6m, 북측으로 약 5m, 동측으로 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 갑1: 2021-04-23, 소유권보존 (주식회사미림종합건설)

* 을4: 2023-10-11, 주택임차권 (김문현, 금245,000,000원) - 말소 예정 (매각으로 소멸)

* 갑2: 2021-08-24, 소유권이전 (김택현)

* 갑3: 2023-01-27, 압류 (포천세무서장) - 말소기준권리

* 갑4: 2024-04-26, 압류 (의정부세무서장) - 말소 예정

* 갑5: 2025-12-15, 강제경매 (주택도시보증공사, 금245,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 245,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: V (VALGRESYPAULINEMARIEOLIVIA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김문현)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-24

* 확정일자: 2021-08-04

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 매각 조건에 따라 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금 잔액을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 권리 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 물건명세서 참고사항:

* 임차인 김문현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집한 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 주민센터가 위치하고 있으며, 까치산역을 중심으로 형성된 상업 지구와 연계되어 유동인구 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔 용도로 건축되어 업무시설 및 주거용으로 복합적인 수요가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

까치산역(2, 5호선)이 도보 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다. 인근에 공원과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 화곡1동주민센터가 가까이 있어 행정 서비스 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정이나 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다. 공동담보는 본건 외 다른 담보물도 경매 대상이 되거나, 채무 상환 구조가 복잡할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 보증금반환청구권 포기 조건: 임차인 김문현 측에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기해야 매각이 성사된다는 조건은, 해당 임차인이 포기 의사를 명확히 하지 않거나 관련 분쟁이 발생할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 다만, 현재로서는 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 있어 낙찰자가 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 가치를 높일 수 있는 활동에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주거용 사용: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은, 추후 건축법규 위반 여부나 행정 처분 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 그러나 HUG 관련 특수 조건, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 등 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 요구됩니다. 주택도시보증공사와 임차인의 권리 포기 조건이 명확히 이행된다면, 인수 부담 없이 취득할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 역세권 입지: 까치산역을 도보로 이용 가능하여 직장인의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 강서구 일대의 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 인수 부담 없음: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 원만히 처리될 경우, 명도 후 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면, 임차인(주택도시보증공사) 관련 보증금은 매각 조건에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외하고, 현재 시장 시세 및 향후 부동산 가치 상승 가능성, 그리고 본건의 특수 권리 관계로 인한 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 서울 강서구 화곡동 일대의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가가 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성되는 사례가 다수 확인되었습니다. 본건은 신축 건물이라는 장점과 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인의 권리 포기 조건 등 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크를 감안할 때, 무리한 경쟁보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 감정가 226,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면,

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최근 실거래가 및 유사 물건 경쟁률 분석, 그리고 권리 관계에 대한 보다 심층적인 법률 검토를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

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