나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13866 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상12층 중 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2020-8-14) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13866 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제2층 제203호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상12층 중 제2층 제203호, 사용승인일 2020년 8월 14일. 내부 이용상태는 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실로 이용 중임.

1.5. 감정가

283,000,000원 (28,300만원)

1.6. 토지 면적

7. 95㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.9451㎡

1.7. 건물 면적

29. 85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.85㎡

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

남측으로 폭 8m 미만의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전(매매), 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이찬형)

* 보증금: 263,000,000원 (26,300만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 1일

* 확정일자: 2020년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 비고란에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 판단됨.

3.2. 1.주택도시보증공사(이찬형)

본 임차인(이찬형)은 전입일자 2021년 2월 1일, 확정일자 2020년 12월 22일이며, 보증금 263,000,000원에 차임 0원입니다. 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. (이 )

3.3. 말소기준권리

을3 (주택임차권, 2024-04-15 접수) 등기부채권 263,000,000원

갑4 (가압류, 2023-08-10 접수) 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1,132,000,000원

갑5 (압류, 2023-11-28 접수) 권리자: 연수세무서장

갑6 (강제경매, 2025-12-12 접수) 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 263,000,000원

위 권리들 중 말소기준권리는 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)로 보이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

감정평가 요약서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있으며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각이라고 명시되어 있음.

3.5. 특별 매각조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있음.

4.2. 편의시설

주변에 효심어린이공원, 다수의 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편임.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 전기 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건물 연혁

2019년 4월 22일 신축 허가, 2019년 9월 20일 사용승인, 2020년 8월 14일 최종 사용승인된 건물임.

5.3. 주거 및 업무 환경

오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실로 구성되어 있어 1~2인 가구의 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등 다수의 법적 제한이 존재함.

6.2. HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 되어 있으며, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 존재함. 또한, 특별매각조건으로 HUG가 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 조건이 있어 매수인에게는 유리하나, HUG의 내부 처리 절차나 보증금 회수 관련 이슈가 잠재적으로 존재할 수 있음.

6.3. 공시지가 및 실제 가치

건물 연면적 대비 토지 지분 면적이 상대적으로 작아, 추후 재건축이나 토지 관련 개발 시 지분 가치 산정에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 2020년 신축으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 효심어린이공원 인근으로 쾌적한 환경에 속함.

* HUG가 채권자이며, 특별 매각조건으로 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없음.

* 주변 상권 및 교통이 보통 수준으로 양호함.

7.2. 단점

* 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재함.

* 임대인(채무자)의 재정 상황으로 인한 강제경매 절차가 진행 중임.

* HUG 관련 복잡한 조건 및 공동담보 물건이 존재함.

* 토지 지분 면적이 작음.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 가치

본건은 HUG의 보증금 인수 부담이 없고, 비교적 신축인 오피스텔이라는 점에서 기본적인 투자 매력이 있음. 강서구 일대의 개발 잠재력과 함께 고려해볼 만한 물건임.

8.2. 향후 전망

화곡동 지역의 지속적인 도시 정비 및 개발 추세에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있음. 다만, 토지 이용 규제 및 HUG 관련 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 283,000,000원이며, 임차인 보증금 263,000,000원에 대한 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 현장 상황을 고려하여 입찰가를 산정함. 주변 유사 오피스텔의 시세는 대략 230,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 파악되며, 본건의 감정가 283,000,000원(28,300만원)은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

9.2. 적정 입찰가 범위

현재 시세 및 인수 부담 없음을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 290,000,000원 (27,500만원 ~ 29,000만원)

보수적으로 접근할 경우 감정가 이하, 적극적으로 참여할 경우 시장 가격을 반영하여 상향 조정할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.