나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13871 [1] 서울특별시 양천구 신정동 940-33 유니크4차 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 5호선 "신정역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, - 사용승인일: 2021년 8월 6일 - 외벽: 타일붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 비교적 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 현재 도시형 생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도시철도(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 원추표면구 역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축 가능하나 별 도 협의 요함 등이며, 기호 (2) 토지는 도로(접함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13871 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 940-33 유니크4차 제5층 제503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 456,000,000원

* 건물 준공일: 2021년 8월 6일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

* 건물면적 (전용면적): 29.72㎡ (약 8.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며, "양동초등학교" 남측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치합니다.

* 지하철 5호선 "신정역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 소재 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시철도, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(다수 지정) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (2024.04.08. 접수, 금28,999,700원)

* 소유권 관련: 소유권보존 (2021.08.17.), 공유자전원지분전부이전 (2022.02.24.), 소유권이전 (2026.07.23.)

* 임차권: 주택임차권 (임종성, 금388,000,000원, 2022.02.23. 등기) - 등기부상 말소 예정이나, 매각조건에 따라 처리됩니다.

* 기타 권리: HUG(주택도시보증공사)의 강제경매 (2025.12.15. 접수)

3.2. 임차인 현황

* 신수용: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원. 2024.12.02. 전입, 확정일자 없음, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임종성): 보증금 388,000,000원, 차임 0원. 2022.02.23. 전입 및 확정일자, 배당신고 2024.03.15. - 대항력 없음.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 가압류, 임차권 등기 등 다수.

* 매수인 인수 권리:

* 토지 중 1필지에 설정된 지상권설정 등기 (1993.10.20. 제98573호)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 매각 조건: 임차인 임종성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 정보

제공된 주변 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 5월에 거래된 건들을 보면 다음과 같습니다.

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 130,000,000원 (약 562만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 225,000,000원 (약 610만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 400,000,000원 (약 751만원/㎡)

4.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 456,000,000원으로, 건물 면적(29.72㎡)을 기준으로 환산 시 약 1530만원/㎡입니다. 이는 최근 주변 유사 물건들의 시세(약 560만원~750만원/㎡)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 본건은 2020년 신축으로 비교적 최신 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물

* 해당 층: 5층 제503호

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)

* 설비 내역: 위생, 급·배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비 구비

5.2. 편의 시설

* 인근에 양동초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 (지상권 인수): 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 지상권설정 등기를 매수인이 인수해야 합니다. 이는 물건 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요소입니다. 지상권의 구체적인 내용과 영향력을 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(약 1530만원/㎡)와 최근 거래된 주변 시세(약 560~750만원/㎡) 간의 큰 괴리가 존재합니다. 감정가가 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있으며, 이는 입찰 시 신중한 판단을 요구합니다.

* HUG 관련 조건: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각은 복잡성을 더합니다. 관련 절차와 후속 처리에 대한 법률 전문가의 조언이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 복수의 토지거래허가구역 지정이 있어 향후 소유권 이전 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최신 건물(2020년 준공)로 신정역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 지상권 등기가 존재하여 이를 인수해야 하는 점, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이가 나는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 임차인들의 대항력은 없으나, HUG 관련 매각 조건 등 추가적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2020년 준공)

* 지하철 5호선 신정역 인근의 역세권 입지

* 주거 밀집 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본건은 감정가(456,000,000원) 대비 주변 시세가 현저히 낮으며, 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권이라는 중대한 부담이 존재합니다. 따라서, 신중한 접근이 요구됩니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 입지, 건물 상태, 신축 연식 등을 종합적으로 고려하되, 인수해야 하는 지상권의 영향과 감정가의 과대평가 가능성을 감안하여 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 검토할 것을 권고합니다.

* 최종 입찰가는 법원 매각 조건, 현장 조사 결과, 인수 지상권의 구체적 내용 및 이에 따른 가치 하락분, 그리고 당시 경매 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.