나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13867 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영등포역' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제12층 제1202호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 가장형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동3가 17, 17-12, 17-13 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13867 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17, 다솔메트로시티 제12층 제1202호에 위치한 오피스텔입니다.

감정평가액은 360,000,000원입니다.

토지 면적은 6.38㎡ (약 1.93평)이며, 건물 전용 면적은 27.73㎡ (약 8.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 총 13층 건물 중 12층에 해당합니다.

총 40세대가 거주 가능한 규모입니다.

토지는 3필지로 구성되어 있으며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영등포역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 및 경의중앙선, KTX 환승역인 영등포역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 소재한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 [참고: 제공된 정보].

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13867)으로, 등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존등기, 공유자전원지분전부이전 등기가 존재하며, 주택임차권(을1) 및 강제경매(갑3) 등은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-21

대항력: 있음

비고: 법적 대항력은 있으나, 보증금이 0원이므로 매수인에게 인수되는 재산상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-23

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 없음

비고: 본 매각 조건상 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 하며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

영등포역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합 지역에 속합니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 내 상업 시설

건물 자체도 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있어, 건물 내에서도 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

영등포역 주변의 다양한 상업시설, 백화점(롯데백화점, 신세계백화점), 쇼핑몰(타임스퀘어) 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현재 현황은 '주거용'으로 사용 중입니다. 이는 향후 주거용으로 계속 사용 시 행정적인 문제나 제약이 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 임차인 대항력

김 임차인은 법적 대항력을 가지고 있으나, 보증금이 0원이므로 실질적인 재산상의 권리 행사에는 제한이 있을 것으로 보입니다.

6.3. HUG 인수조건

본 매각은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 합니다. (본 건은 보증금 인수 없음으로 정리됨)

7. 종합 의견

본 물건은 영등포역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 투자 수익 확보가 기대되는 물건입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 현황의 차이로 인한 잠재적 리스크는 반드시 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 영등포역이라는 핵심 교통 요지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 임대 수요: 직장인 및 1인 가구의 꾸준한 수요가 예상되어 공실 위험이 낮습니다.

* 권리 관계: 인수 부담 없는 권리 관계로 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 개발: 영등포 지역의 지속적인 개발 및 상업 활동 증가는 투자가치를 높입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, '다솔메트로시티' 오피스텔(전용면적 약 25~27㎡)의 경우 2021년~2022년 사이에 3억 4,000만원 ~ 3억 5,300만원 선에서 거래되었습니다. 또한, 2026년 기준 영등포역 인근 유사 면적 오피스텔의 매물가 또한 3억 3,000만원부터 형성되어 있으며, 일부 신축 건물이나 특정 조건의 매물은 4억 원 내외까지도 호가가 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 3억 6,000만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 3억 5,000만원 ~ 3억 8,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 주변 경쟁 물건 및 법원 경매 분위기를 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

10. 기타 정보

10.1. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 영등포역 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.