나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경809 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 "지하철9호선 증미역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 치장 석재 및 외장판넬 마감 창호 : 샤시 창호

이용상태

공장(지식산업센터)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경809 (1)

소재지

서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제701호

용도

지식산업센터

감정가

1,192,000,000원

토지 면적

24. 12㎡ (약 7.3평)

토지 지분

24. 12㎡ (약 7.3평)

건물 면적

100. 68㎡ (약 30.45평)

건물 지분

100. 68㎡ (약 30.45평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

하OOO

특이사항

유동화 물건

건축물 정보

* 건물명: 가양역 더리브아너비즈타워

* 신축허가일: 2020년 11월 12일

* 사용승인일: 2023년 3월 31일

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조

* 총 층수: 지상 15층, 지하 5층

* 전유부 호수: 제7층 제701호

* 주요 용도: 공장(지식산업센터), 근린생활시설

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 지하철 9호선 증미역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 본건 건물 북측 및 서측으로는 외곽공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역

* 준공업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역(강서교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 관련)

* 건축선(2019-04-03)

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOO입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 25일에 접수된 하나은행의 근저당권(1,080,000,000원)입니다.

등기부상 기타 권리로는 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-08-25 접수, 권리자: 박준혁)

* 을2: 근저당권 (2024-06-18 접수, 권리자: 금천세무서, 권리금액: 257,796,430원)

* 갑3: 임의경매 (2025-12-12 접수, 권리자: 하나은행, 권리금액: 920,838,376원) - 본건 경매 개시 결정

총 등기부채권액은 1,337,796,430원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 통상적인 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함된다는 점에 따라, 임차인의 보증금 및 차임이 현재 미상인 상태이므로 명도 관련 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 업무 시설(지식산업센터)과 주거 시설(다세대주택, 오피스텔), 그리고 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다. 지식산업센터 용도로는 사업 운영에 필요한 기본적인 편의 시설(식당, 카페, 은행 등)의 접근성이 중요합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 종사자들의 편의를 지원할 수 있는 환경으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 업종 분포 및 활성화 정도는 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 9호선 증미역이 인접해 있어 서울 도심 및 강남권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 준공업지역 및 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최신 정보 및 상세 내용은 추가적인 현장 조사 또는 지역 정보 검색을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건과 달리 취급하는 금융기관이나 특수목적회사(SPC)의 특성으로 인해 권리관계 확인이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 관련 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황이 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 임차인이 존재하지 않거나 보증금이 없는 임대차이거나, 또는 보증금이 있더라도 대항력이 없는 경우일 수 있습니다. 명도 전 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 공항, 군사시설, 교육 환경 보호 등 다양한 법규에 따른 행위 제한 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 고려하여 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 지식산업센터로, 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 건물 준공 후 비교적 최근에 사용승인이 이루어져 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 유동화 물건이라는 특성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 다양한 법적 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 복합 용도의 지역에 위치하여 사업 운영 또는 임대 수익 창출의 가능성은 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역과 인접하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 이는 사업 운영 및 임대 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용승인이 완료된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용하거나 임대가 가능할 것으로 보입니다.

* 업무 밀집 지역: 주변에 지식산업센터 및 상업 시설이 분포하여 잠재적 수요가 존재합니다.

* 다양한 업종 가능성: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 아이템을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(1,192,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 그리고 본 물건의 명도 난이도 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현재 시점에서의 최신 시장 조사, 인근 유사 부동산의 매매 및 임대 사례 분석, 그리고 현장 방문을 통한 건물 상태 및 임대 현황 확인이 필수적입니다.

일반적으로 감정가는 시장 가격의 기준점이 될 수 있으나, 경매 시점의 수요와 공급, 권리 관계의 복잡성 등에 따라 낙찰가는 감정가 이상 또는 이하로 결정될 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 잠재적 입찰 범위를 설정하고, 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.