나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13862 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 "선유도역(지하철9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "선유도역(지하철9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 중 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2021.01.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참고 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차장설비 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13862 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제902호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2021년 01월 29일

감정가: 365,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

토지 지분: 12.057㎡ (약 3.65평)

건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

건물 지분: 28.285㎡ (약 8.56평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 양평동6가에 위치하며, 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대상 물건 남동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 정보

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 제9층 제902호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리는 인천지방법원 2024카단110488의 가압류(하나카드, 10,460,790원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이 권리 이하의 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(진소영)

보증금: 345,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-18

확정일자: 2022-01-21

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

갑4: (주)정현주택 신탁등기말소 (접수일자: 2022-02-18)

갑5: 김홍 소유권이전 (매매) (접수일자: 2022-02-18)

을1: 진소영 주택임차권 (금액: 345,000,000원) (말소)

갑6: 하나카드 가압류 (금액: 10,460,790원) (말소, 말소기준권리)

갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (금액: 345,000,000원) (말소)

등기부채권 총액: 355,460,790원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 있으며, 주변에 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 22일 동일한 건물(정현파라베나)의 5층 오피스텔이 354,000,000원과 341,130,000원에 직거래된 내역이 있습니다. 이는 해당 오피스텔의 실거래가가 약 3억 4천만 원에서 3억 5천만 원 수준임을 보여줍니다. 감정가(365,000,000원) 대비 최근 거래가는 소폭 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 선유도 공원이 인접해 있어 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

대상 물건은 교육환경보호구역 내에 위치하므로, 세부사항은 남부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (애완 및 방범용 가축 외 제한)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역(한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20~2026.12.31 - 아파트 용도)

이러한 제한사항들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 특이사항

임차인(주택도시보증공사)은 법적으로 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 문구는 매각 시 특별조건으로 명시되어 있으므로, 낙찰 전 관련 내용을 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 지하철 9호선 선유도역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 추가적인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 다양한 토지이용 제한사항이 존재하며, 최근 실거래가가 감정가 대비 소폭 낮은 수준으로 형성되어 있다는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔로서 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도가 용이하며, 보증금 미인수로 인한 부담이 없습니다.

* 선유도역 주변은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 임대수요 및 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 365,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터에 따르면, 유사한 조건의 오피스텔이 341,130,000원부터 354,000,000원 수준에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 거래 가격대를 감안하여, 합리적인 예상 입찰가는 340,000,000원에서 360,000,000원 사이로 판단됩니다. 이에, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 350,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.