나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13858 [1] 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영천구 신정동 소재 '양동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제4층 제405호 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '도시형생활주택(단지형다세대주택)' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13858 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제4층 제405호

건물명: 큐브쓰리

용도: 도시형생활주택 (철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층)

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

건물면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

준공년월: 2021년 9월 (사용승인일: 2021.09.02)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.

1.3. 감정가

감정가: 335,000,000원

2.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '양동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신정역) 등이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 접근성

대상 물건의 동측으로 소로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13858)으로, 접수일자는 2025년 12월 12일입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 단원석 (2021-09-06)

* 소유권이전: 최강업 (2021-11-01, 매매)

* 주택임차권: 조민희 (2023-10-19, 보증금 326,000,000원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조민희)

* 보증금: 326,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-09-17

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

3.4. 특별매각조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.5. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신정동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 안정적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 관련 지정 기간 포함)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 양동초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

주변 지역을 조사한 결과, 대상 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 신정동 및 인근 지역은 수도권 매립지, 소각장 등 광역 시설에 대한 이슈가 과거에 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 관련 계약 조건은 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 매각 관련 특수 조건은 입찰 전 반드시 명확히 이해해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용 제한: 제3종일반주거지역 외 다수의 토지이용 제한 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮다는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특별 매각 조건에 대한 정확한 이해와 확인이 필수적입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 양천구 신정동의 안정된 주거 지역 내 입지

* 권리관계가 명확하며 인수되는 보증금 없음

* 대중교통 접근성 양호

2.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 빌라/다세대 주택의 시세는 제곱미터당 약 560만원에서 740만원 수준으로 형성되어 있습니다. 대상 물건의 면적(26.20㎡)을 고려하면 시장가치는 대략 1억 4,700만원에서 1억 9,300만원 사이로 추정됩니다.

감정가(3억 3,500만원)와 비교했을 때 시장 시세 대비 높은 편이므로, 권리관계 및 특수 매각 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 현재 시세 및 감정가, 물건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 약 1억 7,000만원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.