나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104600 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 201-25 더카르페디엠종로오피스텔 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동에 소재하는 "종로산업정보학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,6호선 "동묘앞역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건 내 제12층 제1202호로서, (사용승인일 : 2022-03-28) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔),제1근린생활시설(휴게음식점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104600 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 201-25 더카르페디엠종로오피스텔 12층1202호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1근린생활시설)

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

* 토지 지분: 5.2475㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

* 건물 지분: 23.66㎡ (약 7.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 우OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2022년 3월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 숭인동에 소재하며, "종로산업정보학교" 북동측 인근 지역입니다. 주변은 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1, 6호선 "동묘앞역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북측으로 약 6m 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획) 등에 속해 있습니다. 또한, 도로 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 우리금융저축은행의 강제경매개시결정 등기(2025년 12월 12일 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특별히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (현재호)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 1월 31일

* 확정일자: 2024년 12월 30일

* 배당신고일자: 2026년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 1월 31일

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 요구됩니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등기, 강제 경매 기록 등이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 오피스텔, 공원, 근린생활시설이 복합적으로 분포된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 공존합니다. 이는 유동인구와 배후수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 업종: 현재 본 건물은 오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 제1근린생활시설(휴게음식점)이 포함되어 있어 다양한 상업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주변 환경: "종로산업정보학교"와 인접해 있어 교육 시설 접근성도 고려할 수 있는 위치입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 12층 1202호이며, 2022년 3월 28일 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 시설: 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스, 기계식 주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 '주택도시보증공사'와 '현 '이 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 의미일 뿐, 명도 과정에서의 법적 절차, 시간 소요, 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성이 존재합니다. 특히 '현 ' 임차인은 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 더욱 세심한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역 등에 속하지만, 도로 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 전매 등 부동산 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부인 종로구에 위치하며, 더블 역세권(1, 6호선 동묘앞역)에 인접한 비교적 신축 오피스텔이라는 점에서 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라는 큰 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인들의 존재는 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크로, 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로, 1, 6호선 동묘앞역을 이용하기 편리한 위치에 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 서울의 중심 업무 및 상업 지구 접근성이 좋으며, 주변 편의시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 높은 임대 수익 잠재력: 역세권 및 서울 중심부라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 및 분석

* 감정가: 300,000,000원

* 주변 시세: 유사 면적(20-30㎡)의 오피스텔이 해당 지역(종로구 숭인동)에서 약 2억 6천만 원에서 3억 2천만 원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가는 이러한 시장 가격 범위 내에 위치합니다.

* 인수 보증금: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

* 임차인 리스크 고려: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금이 미상인 임차인도 있어 명도 과정에서 법적 절차, 시간, 예상치 못한 비용 발생 등의 리스크가 존재합니다. 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 감정가 300,000,000원을 기준으로, 임차인 리스크 및 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 보증금 인수 의무는 없으나, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 95% 수준인 285,000,000원을 1차 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 시세와 감안한 리스크를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.