나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13798 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2021.12.24) 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방, 방2, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대 내 자체지반 평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 일련번호 2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13798 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 345,000,000원

* 토지면적: 18.41㎡ (약 5.56평)

* 건물면적(전용면적): 29.82㎡ (약 9.02평)

* 토지지분: 18.41㎡ (약 5.56평)

* 건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 물건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부상 최고 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3, 2025.12.15.)입니다.

* 을구의 주택임차권(을4)은 말소될 예정입니다.

* 기타 가압류(삼성카드) 및 소유권이전 관련 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(임송희)

* 보증금: 410,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 13일

* 확정일자: 2022년 06월 23일

* 배당신고일자: 2024년 05월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 합니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분류됩니다.

3.3. 말소기준권리

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-12-15)

3.4. 인수/소멸 권리

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 주택도시보증공사와의 특별매각조건에 따라 임차권의 말소 및 보증금 반환청구권 포기가 이루어져야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 최근 (2026년 7월) 서울 강서구 화곡동 일대에서 전용면적 약 20㎡의 신축 다세대주택이 약 2억 1,600만원에 거래되었습니다.

* 이는 3.3㎡당 약 1,080만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적은 29.82㎡ (약 9.02평)으로, 위 시세 적용 시 약 3억 2,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 3억 4,500만원으로, 최근 실거래가 대비 소폭 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 최근 매매 동향

* 최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택들은 다음과 같습니다.

* 2019년 준공, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 다세대주택: 2억 1,600만원 (3.3㎡당 약 1,080만원)

* 1986년 준공, 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평) 다세대주택: 1억 5,000만원 (3.3㎡당 약 400만원)

* 2002년 준공, 전용면적 37.56㎡ (약 11.37평) 다세대주택: 1억 6,000만원 (3.3㎡당 약 425만원)

* 신축 연식의 주택이 훨씬 높은 가격에 거래되는 경향을 보입니다. 본건은 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 영진팰리스

* 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 68-17 (화곡동 395-6)

* 건축년도: 2021년 12월 24일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층 ~ 지상 6층 중 제6층 제601호

* 전용면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 총 건축면적: 556.2㎡

* 토지 면적: 287.6㎡

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주택가 지역으로 소음, 악취 등을 유발하는 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

* 다만, 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)와의 특별매각조건이 존재합니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 책임져야 할 수 있으므로, 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 법적으로는 승계할 보증금이 없으나, HUG와의 계약 관계 및 잔액 발생 가능성에 대한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

* 화곡동 지역은 다세대주택 공급이 많은 편이므로, 향후 공실 발생 또는 임대료 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 임차인이 대항력이 없고 HUG와의 특별 조건이 명확히 제시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, HUG 관련 특별 매각 조건의 이행 여부를 철저히 확인하고, 인수되는 보증금이 없음을 명확히 인지해야 합니다.

* 신축 건물의 가치를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 하자 보수 및 유지관리 부담이 적습니다.

* 더블 역세권(2, 5호선) 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* HUG 채권자 및 임차인이 동일 기관으로, 복잡한 이해관계를 정리하는 데 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 345,000,000원입니다.

* 주변 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 3.3㎡당 약 1,080만원 수준이며, 본 건 면적(29.82㎡)에 적용 시 약 3억 2,200만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 이하로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.