나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13682 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡3동주민센터' 서측 인근에 위치하며, 인근에 아 파트단지, 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '화곡역(5호선)'이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

시그니엘6 제5층 제502호로서, 도시형생활주택단지형다세대로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제5층 제502호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 2025타경13682 (1) 사건번호로 서울남부지방법원에서 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 박 이며, 감정가는 307,000,000원입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용 면적은 29.58㎡ (약 8.95평)이며, 토지 지분 면적은 20.10㎡ (약 6.08평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13682 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 307,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡3동주민센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 5호선 '화곡역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 박 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.06.02)입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 박 이 거주 중입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-24

* 확정일자: 2020-10-22

* 배당신고일자: 2024-11-28

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

등기부등본 상 을구 3번 순위의 주택임차권(박 , 보증금 292,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 채권 최고액은 총 1,142,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 순위 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 인수 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거 단지로 배후 수요가 확보되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 화곡3동 주민센터가 있으며, 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택(단지형다세대)으로 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 5호선 화곡역 접근성으로 인해 서울 도심 및 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 292,000,000원입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 공항 관련 구역 지정: 중요시설물보호지구, 수평표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: 군사 작전 지역과의 인접성으로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 노후도: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 6년차에 접어들면서 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 공항 관련 시설(김포국제공항)이 인근에 있어 항공기 소음은 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 역세권에 위치한 비교적 신축의 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가 수준에 근접하여 낙찰 후 인수해야 할 금액이 클 수 있다는 점이 매우 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 투자 시에는 인수되는 임차 보증금을 고려한 총 매수 비용과 시세 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 요인

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 강서구 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 2018년에 건축된 인근 'M펠리체(830-5)' 37.05㎡(전용)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 3.3058㎡당 약 8,097,152원입니다.

본건(시그니엘6, 2020년 건축, 29.58㎡)의 감정가는 307,000,000원으로, 3.3058㎡당 약 10,378,634원에 해당합니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 292,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 총 매수 비용에 포함됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가(307,000,000원)를 현재 시세의 상단으로 가정하고, 인수해야 할 임차 보증금(292,000,000원)을 제외하면, 투자자가 추가로 투입할 수 있는 금액은 최대 약 15,000,000원입니다.

매수인의 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금 292,000,000원)이 본건의 시장 가치(약 300,000,000원~310,000,000원 수준으로 추정) 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금 292,000,000원을 고려할 때, 낙찰 후 총 매수 비용이 감정가 307,000,000원을 넘지 않으려면 입찰가는 15,000,000원 이하로 제한되어야 합니다.

수익성을 확보하기 위해서는 이보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가는 15,000,000원 이하 를 목표로 하되, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다. 입찰 참여 시에는 최소 입찰가 및 경쟁 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.