나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3914 [1] 서울특별시 종로구 명륜2가 158 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜4가 소재 "혜화역(지하철 4호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주상지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "혜화역(지하철 4호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(고시원) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2019-01-31)(성균관대주변지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(2019-08-09)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 지하1층 건물로서, (1998.09.08 사용승인) 외벽 : 드라이비트, 석재, 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지붙임, 페인팅 마감 등, 바닥 : 장판지깔기, 타일붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

지층 : 주차장, 기계실 등 1, 2층 : 공부상 소매점이나 현황 고시원 등 3, 4층 : 공부상 사무소이나 현황 고시원 등 5층 : 공부상 주택이나 현황 고시원 등 옥탑1층 : 공부상 물탱크실 등이나 현황 고시원 등 옥탑2층 : 물탱크실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본전인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 지상층은 공부상 소매점, 사무소, 주택 등이나 현황 대부분 고시원으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3914 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 명륜2가 158번지 (신주소: 서울특별시 종로구 창경궁로31길 30)

건물명: 선명파빌리온

용도: 제1종근린생활시설, 근린생활시설

감정가: 6,872,919,380원

토지면적: 479.30㎡ (약 145평)

건물면적: 1575.37㎡ (약 476.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이 (등기부상 권리자: 이아람)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 (1998년 9월 8일 사용승인)

일괄매각: 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 명륜2가에 소재하며, 지하철 4호선 혜화역 북서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 혜화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용 및 도로상태: 본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 주거용(고시원) 건물 부지로 이용 중임. 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(성균관대주변지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성균관대학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 용도: 아파트), 서울도심으로 지정되어 있으며, 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 30일 인천수산업협동조합의 근저당권(을11, 13)이 말소기준권리임.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 강제경매(을12, 을14, 갑4, 갑5) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수예정 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음. 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 입찰 전 반드시 확인 필요함.

* 등기부채권 총액: 1,800,000,000원 (근저당 10,000,000원 + 1,790,000,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됨.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 혜화역을 중심으로 한 대학가 상권 및 주거 지역이 혼재된 지역임. 성균관대학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원 등 유동인구가 풍부하며, 관련 근린생활시설, 식당, 병원 등이 밀집해 있음.

* 건물 현황: 공부상 용도는 소매점, 사무소, 주택 등이나, 현재 대부분 고시원으로 이용되었으며, 물건명세서상 현재는 공실 상태로 명시되어 있음.

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 혜화역이 도보 거리에 위치하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함. 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 혜화역 주변 상업 시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 성균관대학교 등 다수의 대학교가 인근에 위치하며, 관련 초, 중, 고등학교가 소재함.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 용도 상이: 건물의 현황이 공부와 다르므로, 원상복구 또는 용도변경 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

* 현재 공실 상태: 물건명세서에 현재 공실로 기재되어 있어, 공실로 인한 공실 위험 및 임대 수익 발생 지연 가능성이 있음.

* 토지이용계획 및 제한 사항: 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 다수의 도시계획/규제 사항(지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등)이 있어 향후 건축 행위 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 임대관계 미확인: 임차인의 대항력, 보증금, 월세 등이 미확인 상태로, 명도 또는 임대차 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 노후: 1998년 사용승인된 건물로, 약 28년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 4호선 혜화역 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 대학가 상권의 이점을 가진 입지적 장점이 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 법원 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 건물 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 분석하고, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 혜화역 인근으로 높은 교통 편의성과 접근성을 갖춤.

* 배후 수요: 대학가 상권으로 학생, 교직원, 인근 주거 단지의 잠재적 수요 확보 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 증대 기회.

* 시세 대비 가치 평가: 현재 감정가(68.7억원)를 기준으로 주변 시세 및 건물 상태를 면밀히 조사하여 투자 가치 재평가 필요.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 향후 진행될 구체적인 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상인 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 등기부상의 채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.