나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11757 [2] 대전광역시 서구 갈마동 386-24 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11757 [2] 대전광역시 서구 갈마동 386-24 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경11757
• 주소: 대전광역시 서구 계룡로354번길 175-1
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매5계 2024타경11757 | 소재지: 대전광역시 서구 계룡로354번길 175-1 | 감정가: 1,175,857,000원 | 최저가: 823,100,000원 | 용도: 다가구주택

1. 대전지방법원 2024타경11757 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 대전지방법원 2024타경11757 (2) 사건에 대한 물건 정보를 상세히 분석한 내용입니다.

사건번호: 대전지방법원 2024타경11757 (2)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 386-24

용도: 다가구주택

감정가: 1,175,857,000원

토지면적: 229.70㎡ (약 69.49평)

토지지분: 229.7㎡ (약 69.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 303.21㎡ (약 91.73평)

건물지분: 303.21㎡ (약 91.73평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 주변 환경 (입지 조건)

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치하며, "대전봉산초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다가구주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형의 토지로, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 직접 접하고 있습니다. 또한, 갈마동 386-22번지 토지를 경유하여 진출입이 가능한 점은 접근성을 확보하는 요인입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 봉산초등학교 및 한밭고등학교 등과 관련한 상대보호구역, 그리고 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 건물 상세 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 4층 주상용 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택(각 층 2가구)으로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽과 바닥 역시 모르타르 위 페인팅, 석재붙임, 데코타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시 등이 사용되었으며, 전반적인 관리 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

기본적인 전기, 위생 설비를 갖추고 있으며, 지상 주차장, 도시가스, 승강기 등 편의 시설도 구비되어 있습니다.

4층에는 제시외 건물 6.00㎡(약 1.82평)이 소재하고 있어, 경매 진행 시 참고해야 합니다.

건축물대장상 명칭은 "스타빌A동"이나, 등기사항전부증명서상에는 "주건축물제1동"으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재하므로, 이 점은 경매 진행 시 유의해야 합니다.

1.4. 토지 상세 현황

본건 토지는 대전광역시 서구 갈마동 386-24번지에 위치하며, 면적은 229.70㎡(약 69.49평)입니다. 토지는 세장형의 평지이며, 주거 및 상업 용도로 활용되고 있습니다.

서측으로 약 8m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 추가적으로 인접 토지(갈마동 386-22번지)를 경유하여 도로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 그리고 경관 관리 구역 등에 따른 제한이 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 유치권 신고가 존재합니다. 2025년 4월 1일 자로 주식회사 이오종합건설산업으로부터 공사대금 697,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 이 부분은 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 주요 특이 사항 및 주의 사항

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(6.00㎡)이 포함됩니다.

진출입로는 본건 토지(갈마동 386-24) 서측의 약 8m 도로에 직접 접하나, 추가적으로 갈마동 386-22번지 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

가장 중요한 특이 사항은 2025년 4월 1일 자로 주식회사 이오종합건설산업이 신고한 697,000,000원의 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 경매 진행 시 낙찰자가 인수하게 될 부담이 될 수 있습니다.

또한, 건물 명칭이 등기부등본과 건축물대장상 상이하게 표기되어 있어(등기부등본: 주건축물제1동, 건축물대장: 스타빌A동) 관련 확인이 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.7. 상권 분석

본 물건이 위치한 갈마동 지역은 주택가와 근린생활시설이 조화를 이루는 상권입니다. 1층 근린생활시설이 있어 소규모 상가 운영이 가능하며, 주변에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

대전봉산초등학교와 인접하고 있으며, 다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역으로서 기본적인 상권은 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 생활 편의 및 교통

인근에 대전봉산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 노선버스정류장이 가까워 시내 각지로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주택가와 근린생활시설이 공존하는 지역 특성상, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공사대금 697,000,000원의 유치권 신고입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 경우 상당한 부담이 될 수 있으므로, 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

또한, 건물 명칭에 대한 공부와의 차이(등기부등본 vs 건축물대장)는 행정 처리 및 소유권 관련 절차에서 혼선을 야기할 수 있습니다.

토지의 경우, 갈마동 386-22번지 토지를 경유하여 진출입이 가능하다는 점은 긍정적이나, 해당 토지의 이용 권한에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 대전 서구의 안정적인 주택가에 위치하며, 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 초등학교 인접 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 6.97억 원에 달하는 금액의 유치권 성립 여부가 불분명하다는 점이 최대 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

건물 명칭 상이, 제시외 건물 존재, 인접 토지 경유 진출입 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.11. 투자 포인트

대전 서구 갈마동이라는 입지적 장점과 주상복합 형태의 건물 활용도를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

향후 지역 개발 및 주거 선호도 상승에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

유치권 관련 리스크를 철저히 분석하고, 법적 부담을 최소화할 수 있는 전략을 수립한다면, 가치 대비 저평가된 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

건물 1층 근린생활시설의 활용도를 높여 부가 수익을 창출할 수 있는 방안도 고려해 볼 만합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계