나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11757 [2] 대전광역시 서구 갈마동 386-24 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 "대전봉산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지, 세장형의 토지로서, 주상용(1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 기호(2)는 갈마동 386-22번지를 경유하여 기호(1) 서측 도로에 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한밭고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

일련번호(2) :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한밭고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로, 기호(2)는 갈마동 386-22번지(도로)를 경유하여 진출입이 가능하므로, 경매진행시 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3,4) 공히, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(주상용) 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅, 석재붙임 등 마감,
바 닥 : 데코타일 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태 양호함.

이용상태

기호(3,4) 공히, 1층은 근린생활시설, 2 - 4 층은 다가구주택(각층 2가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비 등을 갖추고 있으며, 지상 주차장, 도시가스, 승강기 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(4) 4층에 제시외건물(㉠,㉡)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.
(후첨 "지적개황도" 등 참조)

공부와의 차이

기호(3) 건물의 명칭이 등기사항전부증명서상 "주건축물제1동"으로, 일반건축물대장상 "스타빌A동"으로 표기되어 있으므로, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2는 갈마동386-22번지(도로)를 경유하여 진출입이 가능.
-2025.4.1.자 주식회사 이오종합건설산업으로부터 공사대금 697,000,000원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
-유치권부존재확인소송(대전지방법원 2026가단201892)계속중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 대전지방법원 2024타경11757 (2)호 사건으로, 대전광역시 서구 갈마동 386-24번지에 소재한 다가구주택(주상용)입니다. 감정평가액은 1,175,857,000원이며, 토지면적은 229.70㎡ (약 69.5평), 건물면적은 303.21㎡ (약 91.7평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 토지정보

토지 면적은 229.70㎡ (약 69.5평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다. 토지는 세장형의 평지로서 주상용(1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 건물정보

건물 면적은 303.21㎡ (약 91.7평)이며, 건물 제시외 면적은 6.00㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(주상용)으로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 각 2가구씩 총 6가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물 명칭은 건축물대장상 "스타빌B동"으로 확인되나, 등기사항전부증명서상에는 "주건축물제1동", 일반건축물대장상에는 "스타빌A동"으로 표기된 점 참고 바랍니다. 기본적인 전기, 위생설비, 도시가스, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 4층에는 제시외 건물 2동(㉠, ㉡)이 소재합니다. 사용승인일은 2024년 6월 26일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치하며, "대전봉산초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지(기호1)는 서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 토지(기호2)는 갈마동 386-22번지(도로)를 경유하여 본건 토지 서측 도로로 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 봉산초등학교 및 봉산초등학교병설유치원, 한밭고등학교 관련 상대보호구역, 도솔산 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 1,024,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024년 7월 10일 접수된 대전개인택시새마을금고의 근저당권(을2, 금528,000,000원)이며, 본 임의경매 개시결정(갑4) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 유치권 분석

2025년 4월 1일 자로 주식회사 이오종합건설산업으로부터 공사대금 697,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 본 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

3.3. 임차인 분석

등기부상 임차인은 없는 것으로 확인되었으나, 건축물 현황상 총 7명의 임차인이 존재합니다.

* (201호) 이 / 보증금 30,000,000원 / 차임 500,000원 / 전입/확정 2024-07-29 / 배당신고 2025-03-13 / 대항력 없음. 예상배당금 28,980,642원. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* (202호) 홍 / 보증금 30,000,000원 / 차임 700,000원 / 전입/확정 2024-09-26 / 배당신고 2025-03-31 / 대항력 없음. 예상배당금 28,980,642원. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* (301호) 오 / 보증금 30,000,000원 / 차임 500,000원 / 전입 2025-01-07, 확정 2024-09-05 / 배당신고 2025-01-08 / 대항력 없음. 예상배당금 14,709,621원. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* (302호) 박 / 보증금 28,000,000원 / 차임 700,000원 / 전입/확정 2024-07-15 / 배당신고 2025-02-25 / 대항력 없음. 예상배당금 28,000,000원. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* (401호) PUSKULLUFATIH / 보증금 1,000,000원 / 차임 500,000원 / 전입/확정 미상 / 배당신고 2025-04-01 / 대항력 없음. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* (402호) PUSKULLUFATIH / 보증금 59,000,000원 / 차임 700,000원 / 전입/확정 2024-07-15 / 배당신고 2025-04-01 / 대항력 없음. 예상배당금 43,199,941원. 미배당 보증금 발생 시 매수인 인수.

* YOKOTAKAHO / 보증금 60,000,000원 / 차임 1,200,000원 / 전입 2024-07-15, 확정 미상 / 배당신고 없음 / 대항력 없음.

임차인 YOKOTAKAHO는 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 배당을 받지 못할 경우 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 총 인수 보증금

명시적으로 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 분석에서 언급된 바와 같이 유치권 성립 여부 및 일부 임차인의 보증금 미배당분 발생 시 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 1층에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행하며, 주변의 다가구, 단독, 다세대 주택과의 연계성을 통해 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본 물건 인근에는 대전봉산초등학교, 봉산초등학교병설유치원, 한밭고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 다만, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 이오종합건설산업이 신고한 6억 9천 7백만원의 공사대금 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 임차인 보증금 인수: 임차인 YOKOTAKAHO의 경우 확정일자 및 배당신고 내역이 불분명하여, 배당받지 못할 경우 보증금 6천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 다른 임차인들의 미배당 보증금 역시 인수 대상이 될 수 있습니다.

* 진출입로 문제: 토지(기호2)는 타인 토지(갈마동 386-22번지)를 경유해야만 진출입이 가능하므로, 토지 사용에 있어 잠재적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 명칭 표기 차이: 건물(기호3)의 명칭이 등기부, 일반건축물대장, JSON 데이터 간에 상이하게 표기되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전봉산초등학교 인근에 위치한 주상용 다가구주택으로, 안정적인 주거 수요와 함께 근린생활시설을 통한 수익 창출이 기대되는 입지입니다. 그러나 6억 9천 7백만원에 달하는 불확실한 유치권과 일부 임차인의 보증금 인수 가능성, 그리고 진출입로 문제 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전봉산초등학교 인근의 탄탄한 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 용도: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 및 자산 가치 상승의 복합적 기대 가능.

* 개발 가능성: 향후 주변 지역의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 1,175,857,000원 외에 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유치권 697,000,000원의 성립 여부 및 인수 가능성.

* 임차인 YOKOTAKAHO의 보증금 60,000,000원을 포함한 미배당 보증금 발생 가능성.

* 건물 명칭 표기 차이 및 진출입로 관련 잠재적 이슈.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 법률 전문가 및 부동산 경매 전문가와의 상담을 통해 예상되는 인수 비용을 정확히 파악하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.