나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500124 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 448-5 리베라아이누리 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 서측 인근에 위치함. 주위는 소규모 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며 인근에 시내버스정류장과 "유성온천역"이 위치하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층 건물로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트칠 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 낭방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 11미터의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 21미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉명동 448-5 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경500124 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 448-5 리베라아이누리 6층 616호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 74,900,000원

* 토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유성농업협동조합 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

* 아파트명: 리베라아이누리

* 사용승인일: 2011년 12월 29일

* 건물 총 층수: 15층

* 해당 층수: 6층

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 소규모 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 "유성온천역"이 위치하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

* 도로접면: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터, 남서측으로 노폭 약 11미터, 남동측으로 노폭 약 21미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 22일 접수된 유성농업협동조합의 근저당권 (채권액 26,400,000원)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

* 등기부채권 총액: 26,400,000원 (말소기준권리인 근저당권 채권액)

* 기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 압류(근로복지공단), 임의경매개시결정(유성농업협동조합) 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리 하위에 있어 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 역세권 입지: 유성온천역이 인근에 위치하여 유동인구 및 교통 이용객의 접근성이 매우 우수함.

* 혼합 상권: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 수요와 상업 시설 이용이 용이한 지역임.

* 지역 특성: 관광 특구, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있어 지역적 특색을 가지며, 이에 따른 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 15층 건물임.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 완비되어 있음.

* 아파트 단지 정보: 리베라아이누리 아파트는 2011년 12월 29일 사용승인되었으며, 총 254세대로 구성되어 있고 최고 15층 건물임.

* 주차: 총 6대의 주차 공간이 확보되어 있음 (지상 5대, 지하 3대 정보를 종합).

* 전용면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주자나 임차인이 있는지 여부가 불확실함. 대항력 있는 임차인이 보증금이나 차임이 미상인 상태로 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요함.

* 미납 관리비: 건물 관리비, 수도, 전기, 난방비 등 미납금 발생 여부에 대한 정보가 없어 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 건축물대장상 특이사항: 특이사항 없음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구 봉명동의 핵심 지역인 유성온천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 여건과 생활 편의성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 15층 중 6층에 위치하며, 전용면적 약 8.67평의 소형 주거 공간입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 하위에 모두 소멸될 예정이어서 비교적 안전한 편입니다.

* 가장 주의해야 할 점은 임대 관계가 미상이라는 부분이며, 이에 대한 면밀한 확인 없이는 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 유성온천역 도보 이용 거리의 탁월한 입지로 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높음.

* 안정적인 수요층: 소형 평형으로 1인 가구 및 젊은 직장인 등 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 주변 개발 가능성: 관광 특구, 온천원보호지구 등 지역 특화 발전 지역으로 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 10월 11일 (12층): 80,000,000원

* 2025년 11월 25일 (12층): 69,500,000원

* 2025년 11월 17일 (7층): 65,000,000원

* 시세 분석: 해당 면적의 최근 실거래가는 6,500만원에서 8,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 7층 시세가 6,500만원인 점을 감안할 때, 본 물건(6층)의 적정 시세는 6,500만원 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

* 감정가 대비: 감정가 74,900,000원은 최근 최고 실거래가와 유사하나, 시세 하단보다는 높습니다.

* 입찰가 산정: 1차 경매 시 감정가 74,900,000원으로 제시되어 있으며, 시세 하단 대비 높아 유찰될 가능성이 있습니다. 2차 경매 시에는 감정가의 80% 수준인 약 60,000,000원 내외로 낮아질 것으로 예상됩니다.

* 적정 입찰가 제안: 시세 하단 및 임대 관계 미상이라는 리스크 요소를 고려하여, 2차 경매 시 약 6,200만원 ~ 6,500만원 수준에서의 입찰을 권유합니다. 1차 경매에서는 감정가의 85~90% 수준인 약 6,300만원 ~ 6,700만원을 고려하되, 유찰 후 재입찰 전략을 수립하는 것이 합리적입니다.

* 주의사항: 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 반드시 인지하시고, 실제 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.