나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125274 [1] 대전광역시 서구 도안동 OOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전도안중학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 남동측으로 소로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류
(폭 8m-10m(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(도안중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지
개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로,
(2018.07.26 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

1층:근린생활시설(1개호)
2층:다가구주택(3개호)
3층:다가구주택(3개호)
4층:다가구주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 1층 주
차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물
현황도 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가
하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경125274 (1) 사건으로, 대전광역시 서구 도안동 1292번지에 소재하는 다가구주택입니다.

감정평가액은 1,517,581,160원입니다.

토지면적은 290.70㎡ (약 87.91평)이며, 건물면적은 435.67㎡ (약 131.76평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 중복사건, 중복병합사건으로 분류되며, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각 조건입니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전도안중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

토지는 정방형의 평탄한 주상용 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 소로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구)에 속하며, 폭 8m-10m의 소로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(도안중학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

지적 및 건물대장 상 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리사항을 분석한 결과, 말소기준권리는 2018년 8월 1일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권최고액 720,000,000원)으로 확인되었습니다.

이 외 다수의 압류, 근저당권, 근질권, 임의경매, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* (101호) 유병화: 보증금 25,000,000원, 차임 600,000원. 전입 2023.11.20, 확정 2025.01.03, 배당신고 2025.01.03. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 가능성 있음 (예상배당금 595,697원). 따라서 약 24,404,303원의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* (201호) 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원. 전입 2023.04.14, 확정 2023.03.27, 배당신고 2025.01.21. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 가능성 있음 (예상배당금 48,769,860원). 따라서 약 46,230,140원의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* (202호) 장대섭: 보증금 90,000,000원. 전입 2020.06.18, 확정 2020.06.05, 배당신고 2025.02.12. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 가능성 있음 (예상배당금 46,203,025원). 따라서 약 43,796,975원의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* (203호) 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원. 전입 2018.10.11, 확정 2018.09.17, 배당신고 2025.01.21. 대항력 없음. 예상배당금 95,000,000원으로 보증금 전액 배당 예상됨.

* (301호) 김종민: 보증금 64,000,000원. 전입 2019.09.30, 확정 2019.09.30, 배당신고 2025.01.07. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 가능성 있음 (예상배당금 32,855,485원). 따라서 약 31,144,515원의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* (302호) 김경옥: 보증금 90,000,000원. 전입 2018.08.31, 확정 2018.08.31, 배당신고 2025.02.07. 대항력 없음. 예상배당금 90,000,000원으로 보증금 전액 배당 예상됨.

* (303호): 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원. 전입 2023.04.17, 확정 2023.03.27, 배당신고 2025.01.21. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 가능성 있음 (예상배당금 61,604,034원). 따라서 약 58,395,966원의 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* (401호) 주택도시보증공사: 보증금 200,000,000원. 전입 2019.04.16, 확정 2019.04.16, 배당신고 2025.03.31. 대항력 없음. 예상배당금 200,000,000원으로 보증금 전액 배당 예상됨.

* 조민희: 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원. 전입 2023.04.17, 확정일자 미상. 대항력 없음. 권리분석 상 미배당 보증금 매수인 인수. 확정일자가 미상이므로 보증금 전액인 120,000,000원의 인수 위험이 있습니다.

* 최혜민: 보증금 200,000,000원. 전입 2019.04.16, 확정일자 2019.04.16. 대항력 없음. 권리분석 상 인수 보증금에 대한 명확한 언급은 없으나, 대항력이 없고 보증금액이 높으므로 주의가 필요합니다. (건물 등기부 상 해당 임차권은 말소 처리되었으나, 임차인 현황 상 별도 관리될 수 있습니다.)

위 임차인들의 미배당 보증금 중 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액을 합산하면 약 323,971,999원 (유병화 24,404,303 + LH(201) 46,230,140 + 장대섭 43,796,975 + 김종민 31,144,515 + 303호 58,395,966 + 조민희 120,000,000)으로 추정됩니다. 최혜민 임차인의 보증금 200,000,000원도 인수 위험이 있을 수 있습니다.

따라서, 실제 인수해야 하는 총 보증금 규모는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 도안동 신도시의 주택지대에 위치하고 있으며, 주변에 대전도안중학교 등 교육시설과 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 1층에 근린생활시설이 있어 지역 주민들을 위한 편의 제공이 가능하며, 다가구주택으로서 다수의 가구에 대한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

주변에 학교, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호하며, 노변 점포 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 중복병합사건: 경매 절차가 복잡해지거나 연기될 가능성이 있습니다.

* 미배당 임차보증금 인수: 위 권리분석에서 산정한 바와 같이, 상당 금액의 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다. 특히 확정일자 미상인 임차인의 경우 위험이 더 큽니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물에 대한 별도 명도가 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 미흡: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 일부 내부 확인을 하지 못한 점은 물건 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 도안동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 다수의 임차인과 그들의 보증금 인수 위험은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확하지 않으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 주거지역인 도안동에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대 가능.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출 가능.

* 1층 근린생활시설을 통한 추가 수익 확보 가능.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,517,581,160원입니다.

주요 임차인의 미배당 보증금 및 인수 가능성이 있는 금액을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 인수 보증금은 약 323,971,999원 (조민희 임차인 120,000,000원 포함)으로 추정되며, 최혜민 임차인(200,000,000원)에 대한 추가 확인도 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 잠재적 인수 보증금(약 323,971,999원)을 제외한 약 1,193,609,161원 이하를 목표로 하되, 실제 인수 보증금 규모 확정 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.