나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125274 [2] 대전광역시 서구 도안동 OOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전도안중학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 남동측으로 소로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류
(폭 8m-10m(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(도안중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지
개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로,
(2018.07.26 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

1층:근린생활시설(1개호)
2층:다가구주택(3개호)
3층:다가구주택(3개호)
4층:다가구주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 1층 주
차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물
현황도 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가
하였으니 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경125274 (2)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1319 (신주소: 대전광역시 서구 원도안로179번길 23-15)

용도: 상가주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,219,896,180원

토지면적: 246.60㎡ (약 74.6평)

건물면적: 367.67㎡ (약 111.2평), 제시외 건물 54.50㎡ 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

준공일자: 2019년 4월 23일

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전도안중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류(폭 8m-10m 접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도안중학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북동측 및 남동측으로 소로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

- 소유권보존: 한국토지주택공사 (2011-10-13)

- 근저당: 한밭새마을금고 (2018-03-05, 377,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 송규복 (2018-03-05, 299,200,000원)

- 근저당: 한밭새마을금고 (2019-03-29, 52,000,000원) - 말소

- 근저당: 한밭새마을금고 (2019-04-30, 243,000,000원) - 말소

- 압류: 서대전세무서장 (2024-11-29) - 말소

- 강제경매: 이슬 (2025-03-25) - 말소

- 임의경매: 한밭새마을금고 (2025-04-23) - 말소

- 압류: 대전세무서장 (2025-07-31) - 말소

- 토지 등기부 채권 총액: 672,000,000원

건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 송규복 (2019-04-30)

- 근저당: 한밭새마을금고 (2019-04-30, 377,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 한밭새마을금고 (2019-04-30, 52,000,000원) - 말소

- 근저당: 한밭새마을금고 (2019-04-30, 243,000,000원) - 말소

- 주택임차권: 이슬 (2024-09-11, 130,000,000원) - 말소 (전입 2019-06-05, 확정 2019-05-23)

- 압류: 서대전세무서장 (2024-11-29) - 말소

- 강제경매: 이슬 (2025-03-25) - 말소

- 임의경매: 한밭새마을금고 (2025-04-23) - 말소

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (2025-04-28, 90,000,000원) - 말소 (전입 2023-02-17, 확정 2023-02-01)

- 주택임차권: 홍수영 (2025-06-16, 20,000,000원) - 말소 (전입 2024-02-19, 확정 2024-01-12)

- 압류: 대전세무서장 (2025-07-31) - 말소

- 건물 등기부 채권 총액: 912,000,000원

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* (202호) 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-05, 확정 2019-05-23, 배당신고 2025-04-08, 대항력 없음.

* (301호) 한 : 보증금 95,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-06-01, 확정 2020-05-14, 배당신고 2025-04-16, 대항력 없음.

* (302호) 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 850,000원, 전입 2024-02-19, 확정 2024-01-12, 배당신고 2025-06-10, 대항력 없음.

* (401호) 한 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-02-01, 배당신고 2025-04-16, 대항력 없음.

* (402호) 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-03, 확정 2023-03-07, 배당신고 2025-04-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-03, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 -, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-01, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

임차인 정보 관련 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전 서구 도안동의 주택지대 내에 위치하며, 1층 상가와 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있습니다.

주변에 대전도안중학교, 아파트단지, 공원 등이 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

1층 근린생활시설은 주변 주택가의 생활 편의를 제공하는 업종에 적합하며, 다가구 주택은 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

도안동은 신흥 주거 지역으로 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보는 별도로 조사해야 하지만, 본 건물은 신축급(2019년 준공)으로 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

인근에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다.

외벽: 석재 및 벽돌치장쌓기 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

층별 이용 상태:

- 1층: 근린생활시설 (1개호)

- 2층: 다가구주택 (3개호)

- 3층: 다가구주택 (3개호)

- 4층: 다가구주택 (2개호)

설비 내역: 전기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 1층에 주차장이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 중복병합사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행되거나 통합될 수 있어, 경매 진행 과정에서 절차상의 변동이 있을 수 있습니다. 최종 경매 결과에 영향을 미치지는 않으나, 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 현재 일괄 매각 대상이므로 큰 문제는 없으나, 면적 및 이용 현황을 정확히 파악해야 합니다.

임차인 정보의 불확실성: 일부 임차인의 보증금, 차임, 계약 관계 등이 명확하게 확인되지 않은 경우가 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 일부 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 건물 상태, 마감재, 설비 상태 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도안동의 택지개발지구 내에 위치한 상가주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주거 밀집 지역에 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있으며, 1층 상가와 2-4층 다가구 주택을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 일부 임차인의 정보 불확실성과 내부 확인 제한으로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

중복 사건 병합으로 인한 경매 절차 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 상가주택: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 및 자산 가치 유지가 용이합니다.

안정적인 배후 수요: 대단지 아파트 및 주택 밀집 지역에 위치하여 상가 및 주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

수익형 부동산: 1층 상가와 다가구 주택의 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

낮은 명도 부담: 모든 임차인이 대항력이 없어 소유권 취득 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,219,896,180원입니다.

인수할 보증금이 없고 건물 상태가 비교적 양호한 점을 감안할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

주변 시세 및 공시지가, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

신축급 상가주택으로서의 희소성과 안정적인 수익성을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

최소 예상 입찰가: 약 9억 7천 5백만원 (감정가의 80%)

최대 예상 입찰가: 약 11억 5천 8백만원 (감정가의 95%)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것이므로, 실제 현장 조사, 상세 시세 조사, 권리 관계 추가 확인 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.